MENU
Главная » Статьи » Деловая жизнь Аргентины » Бизнес Аргентина

Что такое "фондо де комерсио" (fondo de comercio)



 Часть 2 . Что такое "Фондо де комерсио" (Fondo de comercio).
 
 Самые первые шаги в покупке своего бизнеса, наши люди начинают с агенства по недвижимости (inmobiliaria) или объявлений в газетах. Через какое то время, их уже ведут смотреть варианты. 
Перед глазами мелькают уютные рестораны, красиво оформленные бары, большие и небольшие киоски,а  угодливые посредники не устают перечислять о выгоде сделки. Но на самом деле само по себе  "фондо де комерсио" , это совсем не такой красивый фонтан , как вам показывают.


Возьмем пример одного объявления  , которое я нашла в Меркадо Либре о продаже бара в Буэнос Айресе.
( //inmueble.mercadolibre.com.ar/MLA-560813847-fondo-de-comercio-bar-en-san-telmo-el-mejor-_JM )  и рассмотрим что там предлагают купить и что реально получит покупатель.



Бар находится в отличном месте престижного  центрального района Сан Тельмо. Стоимость "Фондо де комерсио"  - 55 тысяч дол. США, что на сегодняшний день, в среднем будет равняться около 630 тысяч песо Аргентины. Красивые фотографии прилагаются, 



но мы с вами давайте для начала выясним, за что именно просят такую сумму. 
В объявлении перечислено , что имеется в баре . Я пометила желтой линией, что в действительности является "Фондо де комерсио". Красная линия говорит о том, что возможно этот пункт принадлежит хозяину локаля (помещения) и продаваться не может. Как правило , в контракте о съеме коммерческой недвижимости указывается пункт , что именно  принадлежит коммерсанту, а что хозяину помещения. 
 Посмотрите внимательно объявление ниже и продолжим разбираться в этой покупке.


 

Barra de madera con led - барная стойка

Pisos flotantes - деревянные полы

Pantalla con proyector Sony - экран с проектором марки Sony

cortinas Blackout en todo el local - занавески на окнах

Mesas y sillas de madera - столы и стулья

Pufs y mesas ratonas - пуфики и круглые столики к ним

todo tipo de vajillas para cocina y vasos para la barra - посуда и бокалы для бара

computadora con sistema oass - компьютер с системой Oass

registradora fiscal  - кассовый аппарат

impresora de tickets para caja y para cocina - принтер для чеков кухни и кассы

un motor extractor de olor y humo muy potente que no permite que haya olor ni humo - мотор , который выводит запахи и дым на улицу.

bomba de Agua (nueva) motor extractor (nuevo) - водяной мотор 

instalacion electrica funcionando con dimmers en toda la ilimunacion - установка электричества (лампочки, проводка, подсветка и т.д)

cocina, freidora, 5 heladeras - плита, аппарат чтобы жарить в масле, 5 холодильников.

un aire acondicionado de 16.000 frigorias y otro de 5.000 frigorias - два кондиционера разной силы. 


Как вам кажется, то что помечено желтым цветом стоит 55 тысяч долларов? Особенно если учесть тот факт, что все эти вещи "бывшие в употреблении", то есть не новые. Возможно, что плита уже подпорчена и требует ремонта, холодильники и кондиционеры так же могут давать сбои, раз им уже не один год. Могут ли стоить старые потрепанные вещи таких денег? 





И если вы решили, что это все  не стоит 55 тысяч долларов (и вы будете совершенно правы) , то логично спросить себя : Тогда за что просят у покупателя такие деньги?


Из чего складывается цена покупки?

На данном примере мы рассматриваем продажу бара, но если вы решили покупать что то другое, то в понятие "фондо де комерсио", будет входить кроме перечисленных полок, кондиционеров и шкафов, еще и товар находящийся на этих полках. Точный список того, что продается, должен быть составлен к моменту подписания продажи/покупки  бизнеса. Например , если вы покупаете магазин одежды, то это будут юбки, штаны, кофты и прочее...  Если вы берете продуктовый магазин, то соответственно то, что стоит в салоне магазина и на складе . На этом даже не будем останавливаться и так все понятно.  Хотя  возьмите себе на заметку, что товар, который лежит на полках, возможно является не ходовым. Как правило те, кто задумал продать свой бизнес, уже не вкладывается в новый ассортимент,а  старается отделаться от того, что имеется  на складе. А если прежние хозяева  и покупают новые вещи для поддержания ненужного им бизнеса, то в очень ограниченном количестве. В любом случае при покупке магазина одежды вам подсунут около 70% старого барахла, которое залежалось на складе. Вам решать..нужно ли вам это барахло покупать. Или проще открыть бизнес с нуля и купить новые современные вещи , отвечающие спросу на данный день. Я вас наверное удивлю, если скажу, что в некоторых случаях все же стоит закрыть глаза на не ходовой товар. В конце статьи я вам отвечу почему.

При покупке продуктового магазина , так же надо понимать, что есть значительный риск того, что вам продадут как "фондо де комерсио" старые , а может даже и просроченные продукты. Не поленитесь проверить срок годности, перед составлением окончательной цены за покупку магазина.


Иногда при покупке "фондо де комерсио", продавцы приводят такие аргументы  в пользу высокой цены как: наличие устоявшихся клиентов, известность (слава) в данном районе и месторасположение.  Несомненно логика в этих аргументах есть. Но только в том случае, если вместе с этой логикой следуют рациональные цены . Многие продавцы склонны переоценивать перечисленные достоинства . Ниже я выразила свою точку зрения (у вас конечно же может быть другая) по данному вопросу, которая  "снимает с небес" и ставит на свои места перечисленные аргументы. Никогда не мешает сбить цены контраргументами :))



1. Клиенты. "Мы здесь находимся давно и нас все знают. У нас есть свои клиенты , которые регулярно к нам приходят. "
Аргумент "клиенты", на мой взгляд очень шаткий аргумент.  Хотя многие посчитают это основным положительным моментом.  "Наши клиенты нам преданы и ходят только к нам", скажут вам. Спросите у хозяина: "Если я перенесу от сюда данный бар (ресторан, магазин и т.д) в другой район , ваши преданные  клиенты поедут за мной на другой конец города, чтобы продолжать ко мне ходить?  Скорее всего на этот вопрос будет отрицательный ответ или вы не получите  ответа вообще. Потому, что люди ходят в данный бар или ресторан  ,в большинстве случаев, потому что он находится недалеко от дома и устраивает по обслуживанию, может даже они привыкли к его хозяину, с которым есть о чем поболтать . Но этого всегда оказывается недостаточным для того, чтобы старые клиенты  потратили свое время и поехали бы куда то далеко-далеко за баром, тем более , если смениться хозяин и старых знакомых уже не будет. Дело в том, что нет никакой преданности. Люди в Аргентине  , как правило хотят жить удобно чтобы все было под боком и если уж куда то выезжают (я имею в виду рестораны и бары), то это действительно должно стОить того. Например меню должно быть таким, какое не встретишь в других местах. Ведь едут же люди в китайский ресторан на другой конец города. Вот и думайте ..вы покупаете китайский ресторан? Нет? Ну а пиццу, ломо и пирожки, пусть даже с каким нибудь вкусным соусом,  местное население может купить где угодно..  Поэтому когда вам скажут, что "я тут наработал уйму клиентов", вы должны отчетливо понимать, что эти клиенты будут продолжать  к вам приходить только в том случае, если :
* вы останетесь в данном помещении (что надо еще уточнять у хозяина локаля)
* у вас останется прошлое меню , а значит бывший персонал поваров (что является скорее отрицательным фактором, чем положительным и в следующих статьях я расскажу почему).

Клиенты, это не что то такое, что передается по наследству "в любом" случае". Некоторые непорядочные аргентинцы (знаю примеры ресторанов в нашем городе) способны продав вам свой бизнес, открыть такой же (но с другим названием), где нибудь за углом и переманить туда весь свой персонал вместе с клиентами . Что вы будете в этом случае делать? Начинать с нуля? Но тогда за что же вы платили такие деньги? Считайте вы их выбросили на ветер, подарили бывшему хозяину ресторана или бара..
Не проще ли с самого начала начинать  все с нуля и завоевывать своих клиентов, которые будут верны именно Вам? 


С другой стороны именно старые клиенты могут помешать развитию вашего бизнеса. Переходим ко второму пункту...

2. Известность (Слава о негосио). 
Обычно при продаже бизнеса, понятие "славы" всегда подразумевает положительный смысл. Мол мы тут работаем давно и все нас знают, как заведение с хорошей репутацией.
 Но ведь на самом деле слава может быть и плохой, но вам об этом конечно же никто не скажет.
К примеру в этом баре когда-то кого-то плохо обслужили и возможно теперь люди избегают заходить сюда, а может тут даже нашли тараканов и мышей или просто несколько раз кто-то отравился и все...многие клиенты просто перестанут ходить в такое заведение , а еще расскажут своим друзьям и знакомым и поплывет нехорошая "слава"  , о которой  вы, возможно как новичок , даже и знать не будете . 

Как подтверждение , что такие случае не редкость, я сделала фотографию моего соседнего магазина, где видно,как люди, только что купившие "фондо де комерсио" , магазин мяса и овощей, повесили большое объявление над дверьми , где говорится, что в этом магазине "Новые хозяева". Обычно так делают всегда, чтобы хоть как то привлечь к себе тех клиентов, которые не посещают данный магазин "ради принципа" из-за прошлых обид. 



Но самое неприятное для вас, как нового хозяина, это СЮРПРИЗ,  если данный бар или ресторан уже судится с каким нибудь клиентом (по вышеперечисленным причинам). По законам Аргентины клиенты судятся не с человеком (хозяином локаля или с хозяином бизнеса), а   с негосио в целом (баром , рестораном и т.д.) . То есть купив такой бар с судебным процессом на вас перекладываются все грехи прошлого хозяина. Кто знает, может поэтому и продается данный бар. Истинные причины продажи процветающего бара (как вас попытаются убедить), останутся для вас за занавесом неизвестности. Зато может получиться так , что вы только вложите деньги в бизнес, а вас заставят уже заплатить штраф. И бывший хозяин здесь будет не при чем. Так что заканчивая рассуждать о репутации, я бы сказала, что не проще ли завоевывать свою собственную репутацию без необходимости рисковать и тратить время на  исправление старой?


3. Месторасположение. 
Все остальное , что перечислено в  объявлении , это простая реклама бара. Так например хозяин  бара среди всех достоинств перечисляет и такие как то, что бар занимает в общей сложности 200 м2, наличие подсобных помещений, отдельной кухни (60 м2) , месторасположение и значимость в районе. Однако все эти вещи не имеют прямого отношения к покупке "Фондо де комерсио", потому что они не продаются.  Да, хорошо, что бар такой большой, да, хорошо, что у него есть подсобные помещения, да, хорошо, что он находится в центре, НО...  Но все это относится к помещению (локалю). А помещение не продается вместе с негосио, оно снимается у хозяина локаля. И вот тут очень интересно было бы посмотреть на контракт съема помещения между хозяином недвижимости и тем человеком , который продает "фондо де комерсио".  Потому что покупка бара , не обязывает хозяина недвижимости продолжать сдавать вам свой локаль . Вполне может так получиться, что купив старые столы и стулья под общим названием "Бар", вас затем запросто выкинут на улицу.  Когда вы платите за свой бар ( в данном случае мы его рассматриваем), имейте  в виду, что вы платите не за 200 метров квадратных, не за то, что через 2 квартала центральная улица и не за то, что в этом районе данный бар известен всем жителям, а за те вещи, которые  я отметила желтым цветом в объявлении. Не дайте себя обмануть радужными вывесками, красочной подсветкой и большой проходимостью людей. Это не имеет к вам отношения, пока вы не договоритесь с хозяином локаля, что в случае покупки вами данного бара ,  он вам будет сдавать свою недвижимость и дальше. 
Ведь может получиться так, что если Вам снять данный локаль не удастся (по закону о съеме и сдачи недвижимости,  нельзя продлить уже существующий контракт, его можно только заключить по новой, предварительно разорвав старый), то придется уехать из него со всем скрабом, что вы купили за полсотни тысяч долларов в не известном направлении. А нажитые годами клиенты, вряд ли поедут за вами на другой конец города или даже в соседний район (как мы уже с Вами  говорили выше). Если только в этом баре не готовят деликатесные вещи по секретным рецептам , которые вам продадут вместе с "фондо де комерсио" .
Данный бар ценен  тем, что он находится именно в этом районе и  именно в  этом здании, где к нему уже привыкли. А значит самое ценное в этом баре , это не его стулья, холодильники и занавески (за которые просят 55 тысяч долларов), а его месторасположение, то есть локаль (помещение). Вот за это и просят такую огромную сумму. За месторасположение.  Это единственно, что стОит в данном случае. А нужно ли вам отдавать такую сумму денег, на которую , если честно, можно купить небольшую квартиру в Буэнос Айресе (пусть и в отдаленном районе), вы узнаете только тогда, когда поговорите с хозяином локаля и договоритесь с ним о сдачи помещения именно вам.  Ради хорошего месторасположения , люди соглашаются переплатить или купить у бывшего хозяина  "залежалый", остаточный  товар , в небольшом количестве.  Но только тогда, когда есть гарантия получить контракт на сдачу данного локаля. За частую на хороший локаль , стоит очередь из желающих его снять. Пустым. И для того, чтобы пролезть среди толпу желающих без очереди, некоторые покупают "фондо де комерсио", которое порой , терпело убытки.



Итак коротко повторю основные выводы этой статьи.

1. Покупка бизнеса не включает в себя помещение в котором этот бизнес находится и не обязывает хозяина помещения заключать с вами договор на съем.

2. Понятие "фондо де комерсио" подразумевает продажу только того имущества, которое не принадлежит хозяину помещения (что именно принадлежит, нужно уточнять отдельно в контракте по съему.)
3. Покупка готового бизнеса влечет за собой юридическую ответственность за прошлые грехи данного коммерческого заведения (хотя этого можно частично избежать и как именно я расскажу в следующих статьях).

В следующий раз я порассуждаю на тему о том почему так важно перед  покупкой бара, посмотреть старый контракт и переговорить с хозяином недвижимости в которой этот бар находится . Чего стоит и чего не стоит делать при подписании договора с ним.

 

У нас на форуме можно поговорить о ресторанном бизнесе  здесь ...http://www.argerusa.com/forum/59-1404-83338-16-1421966923

Продолжение следует >>>

Часть 3. Контракт с хозяином помещения.
Один из главных участников сделки.

Часть 4.  Как правильно составить покупку бизнеса.
Долги, контракты со служащими.

Часть 5.  Открыть свое дело.

Начало статьи находится здесь >>>
 

Уважаемые посетители! Не стесняйтесь комментировать и задавать вопросы.
Это облегчит выбор создания новых материалов. 

 


[04.10.2013]
Ла Пас ( La Paz ) провинция Энтре Риос, Аргентина.
[12.01.2016]
Доминиканская Республика, отдых полным ходом.

Отдых в Доминиканской Республике. Часть 2

Категория: Бизнес Аргентина | Добавил: Daniela (01.06.2015)
Просмотров: 933 | Комментарии: 4 | Теги: локаль, бар, снять локаль, снять помещение, покупка бизнеса, бизнес

Еще материалы по данной теме :



Всего комментариев: 4
avatar
0
1 Alyoha • 07:48, 02.06.2015
Это естественно и очень поучительно! Благодарю!
Основная масса локалей принадлежит людям, которым нет интереса заниматься другим бизнесом, как бы принцип разделения обязанностей и более "гуманно" в смысле возможности дать другим людям шанс для "творчества", но это не абсолютно.

А будет также интересно и поучительно в вопросах производства?
avatar
0
2 Cassandra • 01:37, 03.06.2015
good благодарю!
avatar
0
3 главбух • 13:56, 05.06.2015
очень познавательно
по-существу это просто прекупка аренды со всей инфраструктурой
avatar
0
4 Daniela • 16:42, 05.06.2015
По-существу, вы совершенно правы.  biggrin Хотя аренда все же идет отдельно от негосио.
К сожалению я часто встречала людей, которым казалось, что купив фондо де комерсио , они купили право и на локаль и на контракт и на все, все, все.
А на самом деле , это просто покупка старого хлама с возможной арендой.
avatar


Что еще почитать:
[22.05.2016]
Индемнизация (Indemnización) -...

Индемнизация (Indemnización) - что это? Как делаются суды в Аргентине .
[04.05.2015]
Консульство России в Аргентине

Посольство и Консульский отдел Российской Федерации в Аргентине
MENU

Рейтинг@Mail.ru