MENU
[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]

Свежие темы форума :

  • Страховка на машину (мотоцикл)
  • Мухоко"
  • Переводчики и легализация в Cordoba
  • Cassandra"
  • Карнавалы.
  • папа"
  • Аргентинские новости . Часть 2.
  • Daniela"
  • А правда , что здесь дететй воруют?
  • Daniela"

    Посмотреть все темы по порядку....


    Внимание посетителей!

    * На нашем форуме , существуют разделы и темы обсуждений , которые скрыты от незарегистрированных пользователей. Зарегистрируйтесь или зайдите на сайт под своим логином ! Если вы решите остаться незарегистрированным, то не удивляйтесь, что информация пройдет мимо Вас, а некоторые темы на форуме, будут закрываться раньше, чем вы успеете их прочитать.


    *  Свежие последние посты находятся на последней по нумерации странице каждой темы !
    Первая страница в каждой теме , самая старая по времени!!!

     

    Страница 1 из 212»
    Модератор форума: DeNuevaYork 
    Русский форум в Аргентине » - Недвижимость - » Покупка и продажа недвижимости » ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (Что нужно знать. Вопросы и ответы. Советы знатоков.)
    ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
    alex65Дата: Воскресенье, 15.08.2010, 14:35 | Сообщение # 1
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 123


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 16.07.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Здравствуйте. Интересует покупка коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду. В данный момент присматриваюсь к выставленному на продажу локалю. Локаль находится в аренде. По заверению комиссиониста -инмобилярщика договор об аренде предусматривает продажу локаля. Постольку-поскольку опыта в приобретении и последующей сдачи в аренду у меня нет, то хотелось бы обсудить в данной теме все нюансы по данному вопросу. А вопросов видно будет много.
    На данный момент устное (можно сказать ни к чему не обязывающее) соглашение достигнуто. Продавец локаля живет в Испании (поэтому и хочет продать) и планирует прилететь в ближайшее время. Пока есть время, может есть смысл настоять на том, чтобы пока ознакомиться с договором об аренде локаля? Хотя комиссионист может и побоятся пойти на это, ведь в таком случае мне станут известны данные продавца. В общем тема не простая. Буду благодарен за советы и наставления. Расчитываться согласен домашним мендосийским вином и тунужановскими яблоками.
    С уважением . Александр.

      69-102-4275
     
    ВерещагинДата: Воскресенье, 15.08.2010, 16:17 | Сообщение # 2
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Ув. alex65, , многое, по вашей теме, можно подчерпнуть вот здесь http://www.argerusa.com/index/arenda_v_argentine/0-68 .
    Естественно, обсуждать что то конкретное, будет гораздо нагляднее.
    Quote (alex65)
    Локаль находится в аренде. По заверению комиссиониста -инмобилярщика договор об аренде предусматривает продажу локаля.

    В Аргентине, коммерческий контракт, составляется минимумДоступно только для пользователей

    Quote (alex65)
    ведь в таком случае мне станут известны данные продавца

    Узнайте, между делом, у какого нотариуса будет оформлятся сделка.Поговорите с ним о возможных долгах и кредитах этой недвижимости и кто именно является его владельцем. Также можно пойти в Муниципалитет в отдел индустрия и комерсио и спросить, есть ли задолжности у его съёмщика-комерсианта. В общем, если Вы смогли бы достать любую квитанцию (седулон) по оплате налога на этот локаль, то по интернету очень легко узнать, кто является хозяином. Если есть знакомый в Катастровом отделе Муниципалитета - вообще без проблем.
    Учтите, что пока Вы не подписали с посредниками какой нибудь договор о комиссионных, вы в любой момент, вправе отказаться от их услуг.

      69-102-4285
     
    ВерещагинДата: Воскресенье, 15.08.2010, 16:38 | Сообщение # 3
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Quote (alex65)
    Продавец локаля живет в Испании

    Это очень хорошо. Переведите деньги за покупку на его счёт в Испании ( из России,например) и тем самым убъёте двух зайцев. Снизите цену за локаль(т.к. избавите продавца от проблем обратного перевода денег в Испанию) и укажите в договоре купли-продажи, меньшую цену ( налоги в будущем будут гораздо меньше,т.к. всё основывается на сумме сделки).

      69-102-4291
     
    alex65Дата: Воскресенье, 15.08.2010, 17:54 | Сообщение # 4
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 123


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 16.07.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Уважаемый Верещагин! Спасибо за ответы.
    Как я понял:
    1. Начать надо с контракта об аренде, чтобы изучить условия договора с арендодателем.
    2. Сделку буду оформлять у знакомого нотариуса. У него самая известная контора в городе и, так получилось, что мой сын учится с сыном нотариуса в одном классе. У него оформлял покупку земли.
    3.Все что можно разведать - разведаю. Попрошу и нотариуса и знакомого помочь проверить локаль на наличие задолженности.
    4. Посмотрю на действия комиссиониста, может быть придеться "отсечь", если что-то пойдет не так.
    5. Продавец с самого начала хотел, чтобы я перечислил деньги в Испанию, и для него это действительно головная боль.
    Но здесь много нюансов:
    -- я не могу перечислить деньги со своего счета в России напрямую продавцу, а только на свой счет здесь, или же в другом месте . а в Испании счета у меня нет.;
    -- если бы даже и смог перечислить деньги продавцу, то на каком этапе это делать? Здесь слишком много возникает нюансов и рисковать мне что-то не хочется, хотя такой вариант был бы выгоден и мне и продавцу.
    5. В договоре купли-продажи в любом случае придеться занижать стоимость сделки, иначе дороговато налоги встанут.
    Вот пока такие мысли.
    Уважаемый Верещагин, перенесите, пожалуйста, эту тему в раздел НЕДВИЖИМОСТЬ, а то я не сразу сообразил.

      69-102-4304
     
    ВерещагинДата: Воскресенье, 15.08.2010, 20:59 | Сообщение # 5
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Перечитайте ещё раз здесь , ув. alex65 http://www.argerusa.com/index/nedvizhimost/0-47

    Quote (alex65)
    Попрошу и нотариуса и знакомого помочь проверить локаль на наличие задолженности

    Ув. alex65, ,это работа нотариуса, проверять на задолжность. Он за это, официально возьмёт деньги.

    Quote (alex65)
    что мой сын учится с сыном нотариуса в одном классе. У него оформлял покупку земли.

    Вот о чудесно. Пусть через сына и передаст инфу о продавце. За это можно и в ресторане посидеть с нотариусом. Это здесь нормально воспринимается. И не нужно Вам 3 % от сделки посреднику платить.

    Quote (alex65)
    если бы даже и смог перечислить деньги продавцу, то на каком этапе это делать? Здесь слишком много возникает нюансов и
    рисковать мне что-то не хочется, хотя такой вариант был бы выгоден и мне и продавцу.

    Момент интересный, согласен . Это делается так.Доступно только для пользователей

      69-102-4318
     
    alex65Дата: Понедельник, 16.08.2010, 11:34 | Сообщение # 6
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 123


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 16.07.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Добрый день! Продолжаем разговор.
    Вопрос. После покупки локаля нужно будет заключать договор с арендатором. Поскольку с местом постоянного проживания я не определился окончательно, можно ли в договоре аренды оговорить, чтобы плату за аренду мне перечисляли на счет в банке, или это ненадежная форма оплаты?

      69-102-4361
     
    ВерещагинДата: Понедельник, 16.08.2010, 12:19 | Сообщение # 7
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Quote (alex65)
    После покупки локаля нужно будет заключать договор с арендатором.

    В Вашем случае, я бы посоветовал сначала , расторгнуть предыдущий договор, чтобы не иметь проблем в будущем, со старыми долгами и мелкими недоговорённостями, между арендатором и старым арендодателем. В расторжении договора, должна быть обязательная фраза о том, что никто из сторон, не имеет никаких претензий друг другу и не собирается , в последствии востребовать какие либо задолженности и неустойки.

      69-102-4364
     
    ВерещагинДата: Понедельник, 16.08.2010, 12:28 | Сообщение # 8
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Quote (alex65)
    можно ли в договоре аренды оговорить, чтобы плату за аренду мне перечисляли на счет в банке, или это ненадежная форма оплаты?

    Как раз таки , эта форма оплаты, самая, что ни на есть надёжная. По крайней мере, в Вашем случае. Если бы речь шла о 5-ти локалях и более, то я , например, не стал бы этого делать. Всё вертится вокруг налогов, которые при аренде, можно легко избежать . К тому же, это лишние расходы , для вашего арендатора, а соответственно и вам сложнее будет требовать индексации оплаты за съём. Банковский счёт в Аргентине, у всех на виду. То, что получили, то и задекларировали...обе стороны..

      69-102-4365
     
    alex65Дата: Понедельник, 16.08.2010, 12:41 | Сообщение # 9
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 123


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 16.07.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Спасибо, уважаемый Верещагин!
    На каком этапе я должен потребовать расторжение договора?
    Надо ли требовать, чтобы после расторжения старого договора арендаторы "выехали" и освободили помещение?
    И на каком этапе я имею право заключить договор с арендаторами от своего имени?
    Я по мере возможности стараюсь наблюдать за работай локаля. Что-то ассортимент у ребят маленький, покупателей не видно.
    Сдается мне, что эти арендаторы не потянут аренду, и для них продажа локаля будет возможностью съехать. а значит придеться мне искать других арендаторов. Как -то так видется

      69-102-4369
     
    ВерещагинДата: Понедельник, 16.08.2010, 12:52 | Сообщение # 10
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Quote (alex65)
    На каком этапе я должен потребовать расторжение договора?

    Идеальный вариант - до покупки, но т.к. Вы никто, извиняюсь и в договоре сторон не фигурируете , то от вас это не зависит.
    Важный момент. Если хозяин локаля, сполна и вовремя получал свои деньги, а Вас эта сумма также устраивает, то Вам не имеет смысла, искать нового арендатора. Не потеряете ни одного месяца аренды.

    Quote (alex65)
    Надо ли требовать, чтобы после расторжения старого договора арендаторы "выехали" и освободили помещение?

    Расторжение договора, подписывается только после вручения вам свободного от всего и отремонтированного помещения !

    Quote (alex65)
    И на каком этапе я имею право заключить договор с арендаторами от своего имени?

    После подписания договора купли-продажи и при условии, что старый договор расторгнут.

      69-102-4371
     
    alex65Дата: Понедельник, 16.08.2010, 14:20 | Сообщение # 11
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 123


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 16.07.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Получается, что до подписания Соглашения о купли-прожажи я не смогу настоять о расторжении договора между продавцом и арендодателем. Просто нет оснований. А вот в Соглашении надо будет внести пункт, что продавец и арендатор обязаны расторгнуть договор, в противном случае сделка будет считаться несостоявшейся по вине продавца локаля. Таким образом выходит, что сначала заключается Соглашение, затем расторгается договор аренды.
    Далее.
    Quote (Верещагин)
    После подписания договора купли-продажи и при условии, что старый договор расторгнут.

    Как я могу заключать договор аренды, если полностью не оплатил стоимость покупки , не получил эскритуру и юридически не являюсь хозяином? Здесь не ясно. А на оплату и оформление бумаг уйдет не один месяц. Как быть?

      69-102-4381
     
    ВерещагинДата: Понедельник, 16.08.2010, 14:52 | Сообщение # 12
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Доступно только для пользователей

    Я уже писал, что новый договор аренды , заключается

    Quote (Верещагин)
    После подписания договора купли-продажи и при условии, что старый договор расторгнут.

    Если договор об аренде , старый хозяин расторгнет до того, как подпишет с Вами договор купли-продажи, то естественно, что локаль, какое то время будет свободен, а после заключения сделки, Вы составите новый контракт.

      69-102-4387
     
    ВерещагинДата: Понедельник, 16.08.2010, 15:02 | Сообщение # 13
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Ув. alex65, вы должны уяснить чётко , что контракт на аренду и Ваш договор с продавцом о купле -продаже, это две разные вещи.

    Даже если Вы и потребуете, от старого владельца локаля расторгнуть контракт, сам он, без согласия своего арендатора, этого сделать не сможет, пока не истечёт срок аренды.

      69-102-4389
     
    alex65Дата: Понедельник, 16.08.2010, 15:33 | Сообщение # 14
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 123


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 16.07.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Quote (Верещагин)
    Ув. alex65, вы должны уяснить чётко , что контракт на аренду и Ваш договор с продавцом о купле -продаже, это две разные вещи.

    Уважаемый Верещагин, то что контракт на аренду и договор с продавцом о купле -продаже, это две разные вещи - я прекрасно понимаю. Для меня не совсем понятна последовательность действий. Хотелось бы выработать для себя план, чтобы все было ясно и четко, что и как делать и на каком этапе по пунктам. Ведь свои требования надо будет "донести " до продавца, и эскрибано ,объяснить, что собственно я хочу. А я буду настаивать на выгодных именно для меня условиях. Иначе можно неслабо вляпаться. Кстати аргентинцы понимают, как трудно иностранцу участвовать в сделках, и идут навстречу. Иногда даже выгодно в переговорах притворяться, что что-то непонятно и настаивать на своем. Если продавец захочет продать быстро - сделает все быстро и в рамках договора. Главное знать что требовать, вот в чем дело. Мне придеться свои условия переводить через переводчик, заучивать фразы и предложения и "выдавать". Я пользуюсь программой ПРОМТ. а эта прога не совсем корректно переводит на костежано. Так что задача у меня не простая. Но не впервой, разберемся.
    Ув. Верещагин, не могли бы Вы расписать необходимые действия по по пунктам.
    И вопрос не в тему. Вы писали что живете в районе Сан Луис. Если не военная тайна, то где именно. Может совсем рядом?

      69-102-4394
     
    ВерещагинДата: Понедельник, 16.08.2010, 15:59 | Сообщение # 15
    Группа: Удаленные


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c :

    Рейтинг ТОП50:






    Ув. alex65, , как я уже писал ранее, из Сан Луиса я собирался переехать и с удовольствием осуществил сие , в эти зимние каникулы. Сейчас я пребываю в спокойствии и одиночестве семейном, что и очень ценю.
    Вы имеете полное право потребовать у нотариуса , что бы любой договор, который будет вами подписан, был бы переведён на ваш родной язык.
    Расписать Ваши действия по пунктам , просто не реально , когда речь идёт о коммерческой сделке. Это деловая операция, в которой учавствуют как минимум ( в вашем случае ) Вы, хозяин локаля,его арендатор, нотариус, комиссионист, банки и государство. Любой нюанс, со стороны одного из участников, сведёт на нет, весь ваш ранее построенный план действий.
    Я с удовольствием Вам отвечу ( по мере моих знаний и опыта) на конкретный вопрос, конкретного этапа сделки, но предугадать действия той или иной стороны, я не в силах.

      69-102-4397
     
    Русский форум в Аргентине » - Недвижимость - » Покупка и продажа недвижимости » ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (Что нужно знать. Вопросы и ответы. Советы знатоков.)
    Страница 1 из 212»
    Поиск:

    MENU

    Рейтинг@Mail.ru