Здравствуйте! Добро пожаловать на сайт русскоязычного населения Аргентины. У нас вы сможете узнать много интересной информации о Республике Аргентина, задать свои вопросы и  получить исчерпывающие ответы. Сайт предназначен для интересующихся Аргентиной туристов, будущих эмигрантов, а так же для всех, кто уже проживает в Аргентине.


MENU
[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск по сайту и на форуме · RSS ]

Свежие темы форума :

  • Новости из бывших стран СССР (2015-2017)
  • AndreS"
  • Цены на продукты . Часть 2
  • AndreS"
  • Еще раз о Макри, Аргентине, политике и прочий треп
  • AndreS"
  • Дикий ангел
  • Daniela"
  • получение посылок
  • alejandro56"

    Посмотреть все темы по порядку....


    Внимание посетителей!

    * На нашем форуме , существуют разделы и темы обсуждений , которые скрыты от незарегистрированных пользователей. Зарегистрируйтесь или зайдите на сайт под своим логином ! Если вы решите остаться незарегистрированным, то не удивляйтесь, что информация пройдет мимо Вас, а некоторые темы на форуме, будут закрываться раньше, чем вы успеете их прочитать.


    *  Свежие последние посты находятся на последней по нумерации странице каждой темы !
    Первая страница в каждой теме , самая старая по времени!!!

     

    Страница 1 из 11
    Русский форум в Аргентине » - Недвижимость - » Покупка и продажа недвижимости » Гальпоны (Galpon) (коммерческая недвижимость.)
    Гальпоны (Galpon)
    Россия в Аргентине-Форум
    ОренДата: Пятница, 03.11.2017, 02:15 | Сообщение # 1
    Начинающий
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 36


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 07.09.2017

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата Daniela ()
    Гальпоны что ли? Самое глупое вложение денег!!!. Индустриальная недвижимость  не выгодная по вложению. Здесь это любой дурак знает. Платить за содержание (налоги например) дороже , чем за обычную недвижимость,
    Вот не далее чем неделю назад, появилось желание: А не построить ли мне гальпон! Нужная вешь. Но потом решила, не буду торопиться, еще подумаю))) Посчитаю внимательнее)))
    Даниэла, Вы не рекомендуете связываться с гальпоном?

      69-1808-98842
     
    Россия в Аргентине-Форум
    DanielaДата: Пятница, 03.11.2017, 20:09 | Сообщение # 2
    Старейший
    Группа: Администраторы
    Сообщений: 21949


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 28.05.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата Орен ()
    Даниэла, Вы не рекомендуете связываться с гальпоном?


    Я всего лишь считаю, что к покупке такого типа недвижимости надо подходить тщательно все обдумав и взвесив все за и против. Потому , что если что-то не пойдет в бизнесе, то эта та коммерческая недвижимость которую не так просто и быстро продать. Если не считать варианта "скинуть за копейки".

    Что такое гальпон?
    Как правило..на 85% это обычно металлическая структура , которая сама по себе не так уж дорого и стоит. Тоесть если ее заказать у фабрикантов, то вам привезут и установят его за небольшие (сравнительно) деньги.
    В большинстве случаев, если гальпон не обработан строительным материалом (что чаще всего можно увидеть), то он выглядит вот так..



    Гальпоны относятся к индустриальной недвижимости , так как в большинстве случаев служат складами. Так же велик процент тех, кто устраивает в гальпонах небольшие фабрики, ремонтные местерские,а в сугубо городских условиях там находятся уличные стоянки .

    Многие здесь, когда пытаются много лет безрезультатно продать пустой кусок земли за дорого, ставят на нем вот такой недорогой гальпон среднего размера (они бывают мизерные , размером с привычный нам гараж на одну машину и огромные, где помещаются десятки машин). Земля сразу повышается в цене, потому что в объявлении стоит "продается гальпон", а не "продается земля", а это уже расценивается почти как продажа дома (по деньгам , а не по сути).

    Есть гальпоны, которые находятся на охраняемой территории. Такой вариант несомненно более выгоден для складов , хотя и стоят такие гальпоны уже дороже, чем отдельно стоящие. Берут плату за удобства wink



    Содержание гальпона, расходы:

    При покупке любой недвижимости надо отдавать себе отчет, что покупатель сразу начинает платить за гальпон все полагающиеся налоги..государственные, муниципальные и провинциальные (кроме Б.А , где все эти налоги собраны в одной единственной конторе и какая там ситуация я не в курсе). Некоторые из них платятся раз в месяц, некоторые раз в три месяца...в каждой провинции свои правила. Так же не надо забывать что такая индустриальная недвижимость скажется и на АФИПе . Скорее всего , хозяин гальпона уже не сможет платить мизерную ежемесячную оплату как монотрибутист . Если гальпон находится на охраняемом участке, то к основным расходам надо прибавить коммунальные расходы этого участка (уличное электричество , уборка, вода, охрана).

    Итак, купив гальпон, первое что надо не забывать, что он сразу же должен начать отбивать вложение ...иначе разоритесь на расходах за его содержание.  biggrin

    Покупка гальпона как выгодное вложение денег...

    Выгодным вложением , как я считаю, является только то, что пользуется широким спросом и значит может быть продано в минимальные сроки без потери первоначальной стоимости. То есть когда покупку можно снова превратить в бумажные деньги без особых трудов.
    В случае с гальпоном не все так просто. Его быстрее сдать, чем продать.

    Может у нас в России ,с нашим менталитетом, мы привыкли лучше купить и уже иметь свое, чем отстегивать чужому дяде ежемесячную оплату, но менталитет местных жителей другой. И чтобы не разориться в этой стране, хорошо бы его учитывать. Местные не любят вкладывать деньги в покупку, тогда как можно просто снять.  Это касается любой коммерческой недвижимости.
    Если вы приглядитесь вокруг себя , поговорите с людьми, то поймете, что в Аргентине предпочитают снимать, чем покупать. Это различие между россиянами и аргентинцами. Некоторые надменные соотечественники принимают такой факт , как нищета местных жителей. Мол у них нет денег , поэтому они снимают, а не покупают. На самом деле это не так. Например практически все банковские филиалы в Аргентины снимают помещения в аренду. А уж говорить , что у банков нет денег , наверное никто не будет. Помещения снимают муниципалитеты, полицейские участки, государственные детские сады  и многие другие..

    Частники и бизнесмены  просто не видят смысла выделять из своих запасов крупную сумму денег, тогда как можно ежемесячно платить из выручки , не трогая свой основной капитал.

    К тому же , как известно , Аргентина живет "в черную" (кому же хочется платить по 60% налогов..видео смотрите здесь ). А покупая дорогую недвижимость сразу необходимо "показать" АФИПу от куда столько денег взялось. Одно дело показать то, что ежемесячно платится максимум 50 тысяч песо), другое дело сразу пол миллиона долларов... Уходить от налогов путем не покупки ,а  снятия недвижимости , это жизненная линия местных жителей.

    Стоимость хорошего гальпона , который будет пользоваться спросом (а мы говорим сейчас о той недвижимости в которую выгодно вкладывать), будет совсем не маленькая. Ведь в стоимость этой постройки будет входить стоимость земли , на которой этот гальпон стоит и конечно же само место. Здесь часто говорят: "я продаю не недвижимость, а продаю место где стоит эта недвижимость". Центральные места города (где земля стоит заоблачные цены), места около аэропортов, вокзалов, станций и т.д. всегда будут стоить дорого. но именно там находятся все "лакомые" гальпоны , которые пользуются спросом. Спросом на что? На то, чтобы их снять конечно же..
    Найти покупателя на дорогую недвижимость , всегда сложнее. Как я уже сказала выше , это не относится к теме нищеты местных. Те, кто занимается бизнесом на уровне чтобы снимать гальпоны, никогда небыли и не будут нищими.
    Кроме причины не показывать крупные деньги налоговой, существует еще одна серьезная причина, по которой местные не хотят связываться с вложением крупных денег в гальпоны.

    Люди перестали верить в будущее. Говоря проще, все понимают, что из-за нестабильности в политике ,а  значит и в жизни страны, никогда не знаешь, что там будет завтра. Сегодня разрешают заниматься импортом,а  завтра его запретят , сегодня твои поставщики на взлете своей карьеры, а завтра они разорились и тогда куда деваться с этим гальпоном если он находится в собственности?  Сдавать? Кому ? Такому же бедолаге как и сам, которого лишили возможности зарабатывать? А ведь налоги и коммунальные платежи за это огромное помещение надо платить ежемесячно и в срок. Никого же не будет интересовать, что вы лишились бизнеса и теперь никто не снимает ваш гальпон. Или снимает, но за мизер. Зато если не вкладывать деньги в это помещение, то можно просто съехать от туда и заниматься каким нибудь другим бизнесом. Никто ни к чему не привязан , никто ни за что не отвечает. Нет обязательств по деньгам. А заодно и то что вложили в гальпон в свое время можно сразу же вложить в другой бизнес.
    Вы можете конечно сказать, что не обязательно говорить о гальпонах от 500 тысяч долларов , есть и такие что продаются за 100. Но мы же говорим только об удачном вложении которое пользуется спросом. Вкладывать деньги в то, что находится "у черта на рогах", без коммуникаций, порой даже без электричесвтва и к тому же  потом трудно продать , а возможно даже трудно сдать (цена все же показатель спроса), рискованно по моему мнению.
    Итак местные жители не любят покупать гальпоны, так как их всегда можно снять , что по их мнению будет выгодно по всем параметрам. Кстати так же относится и к комерческим локалям. Комерсанты (в общей своей массе) предпочитают снимать небольшие локали за 50-100 тысяч песо в  месяц, чем покупать его за 200- 250 тысяч.

    Если сравнивать вложение денег в гальпон и в какую нибудь другую недвижимость, то гальпон выглядит не выгодным вложением.

    Если вы задумаетесь, то поймете , что простых мелких магазинчиков, ларьков, булочных, парикмахерских, овощных, мясных и т.д. гораздо больше, чем огромных складских помещений, стоянок и т.д. Да, конечно и гальпоны пользуются спросом, но в процентном отношении их все равно значительно меньше ,а  главное желающих их снять (и тем более купить) еще меньше, чем например коммерческих локалей .
    Если для гальпона необходимы определенные клиенты , например поставщики из других провинций  материалов, мебели, продуктов и т.д., то-есть в основном это крупные структуры , которых все же намного меньше, чем желающих среди простого  населения попробовать себя в мелком бизнесе . Не забываем, что я говорю о съеме...потому что мы знаем, что местные коммерсанты не особо  любят вкладываться в коммерческую недвижимость.

    Так же все местные знают, и это является минусом , что при сдачи  гальпона крупной компании придется оформлять контракт " в белую". А "светиться" перед АФИПом  естественно никто не хочет. Дело в  том, что крупные компании не могут выделять деньги из своей казны на оплату съема по белой и по черной кассе. Этим могут заниматься только мелкие конторы или простые частники, которые снимают локали, но не гальпоны.
    Сдав один раз гальпон за 50 тысяч в месяц , уже невозможно будет объяснять АФИПу, что следующая компания сняла его всего то за 10 тысяч. Многие аргентинцы зная это, предпочитают не сдавать свою недвижимость  организациям , которые не в состоянии разбить оплату на "белую " и "черную"...но это уже другая тема  ...

    Учитывая то о чем я рассказала выше, сделаем вывод:
    Если вкладывать в гальпон деньги в надежде потом его сдавать и жить на эту сумму , то без сомнения купить и сдавать простой небольшой коммерческий локаль будет всегда проще:
    На локали и спрос больше и проблем с ним меньше.

    Если не угадать с удачным месторасположением и вложением (как бы не переплатить) при покупки гальпона , можно "зависнуть" с никому не нужной постройкой на несколько лет, теряя при этом деньги на ежемесячном содержании.  чтобы не гадать , а знать необходимо самому крутиться в этом бизнесе некоторое время. Не слушать рассказы других, а надеяться только на себя.
    Другими словами..Прежде чем покупать именно гальпон, необходимо иметь реальное представление о том как вы с ним будете работать. Причем опыт своей Родины (где у вас был подобный бизнес) не подойдет . У нас разные менталитеты и законы бизнеса.
    Обязательно на первые годы (я бы дала как минимум года три), хорошо бы самому снимать ,а не покупать гальпон и вникать между тем в суть дела.

    Ну это все о чем я говорила выше касалось бизнеса основанного на сдачи гальпона в наем или для того чтобы заниматься перепродажей, поставкой и проч..

    Есть еще вариант, когда гальпоны снимают (или покупают) для того, чтобы внутри него открыть собственное производство или мастерские.
    Я имею в виду фабрики, небольшие заводы или ремонт машин , техники и проч..

    Гальпоны для личного пользования.
    Тут я тоже сразу скажу...Я человек очень осторожный в смысле вложения денег. Поэтому никогда бы не стала бы тратиться на покупку гольпона , когда его можно просто снять и попробовать свои силы.  Видимо совсем об аргентинилась и поэтому поддерживаю их идею сбережения капитала. В крайнем случае, по мне,  лучше вложить в само производство , чем в четыре стены .

    Дело даже не в том, что человек , который решил открыть фабрику , скажем табуреток, может не справиться с задачей и прогореть. Дело в том, что оказавшись в чужой стране вы столкнетесь с местными законами не только бизнеса , но и налогов, трудовые отношения со служащими и т.д..Все эти моменты нельзя предугадать и большинство из них нельзя просчитать за ранее. Все дается с опытом.
    Купить гальпон, вложиться  в него,  а потом понять, что нужна слишком большая и невозможная  прибыль , чтобы все расходы окупить. Это ли не трагедия?

    Итак , я бы на первое время по любому сняла гальпон . Если все же решитесь покупать его, то учитывайте все те ЗА и ПРОТВ, о которых я написала выше.
    Не забывайте при покупке гальпона, что если бизнес у вас все же "не пойдет", то гальпон должен быть выгодным вложением. Обязательно сходите в муниципалитет в отдел "Образ привадас", "индустрия и комерсио" (или куда они вас напрявят) и узнайте , годится ли этот район для открытия фабрики вашего типа.
    Не все районы в черте города и даже за ее пределами  имеют разрешение на ведение того или иного производства. Может получиться так, что вы купите гальпон, где последние 20 лет были склады, но когда вы начнете делать там свои табуретки к вам придут и закроют вас, под предлогом того, что по законам местного муниципалитета , здесь не разрешается делать табуретки...только иметь склады.
    Каждый город имеет свои законы. Все законы прописаны  в муниципалитете.

    Итак по итожу свой длинный пост...
    Я намеренно сделала мой пост таким длинным, чтобы по возможности подробно описать все те нюансы, которые я знаю о гальпонах. Надеюсь что вы прочитали внимательно весь текст и теперь , когда вы знаете то же , что знаю я, могу ответить на ваш вопрос...

    Я не против гальпонов . Но я считаю, что по началу , вкладываться в них не имеет смысла . Единственным оправданием покупки такой недвижимости , может стать (на мой взгляд) собственное производство чего-то (чтобы не зависеть от внешних факторов). Да и то, если будущий фабрикант уверен в своих силах и при условии правильно подобранного гальпона (место и цена должны отвечать правилам "удачного вложения").

    Цитата Орен ()
    Вот не далее чем неделю назад, появилось желание: А не построить ли мне гальпон!

    Если вы решили сами строить гальпон, то все эти заморочки со стоимостью вам не страшны. Конечно он вам обойдется дешевле, чем покупать. Не забудьте выяснить в муниципалитете, чем  именно можно будет заниматься в вашем гальпоне и сколько нужно будет платить муниципальных налогов за нее..  Сходите к бухгалтеру , спросите , чем вам будет "грозить" такая большая недвижимость (коммерческая), как бизнесмена. Возможно вас переведут в другую категорию монотрибуто или аутономо...
    Все это расходы, которые вам потом придется платить ежемесячно не зависимо от вашей прибыли. За одно подсчитайте, ваш бизнес потянет ли такие расходы...

    Как я уже сказала выше, что многие строят гальпоны на своей земле, с тем, чтобы потом подороже продать землю. Правда покупателей будет меньше , чем на пустую землю. Если вы строите для себя и для своего бизнеса , то "флаг вам в руки". 
    Если хотите перепродать, то осторожнее...
    Прикрепления: 3653631.jpg(25Kb) · 3896713.jpg(118Kb)


    ""Спасибо тем людям, которые вошли в мою жизнь и сделали её прекрасной. 
    И ещё, спасибо тем людям, которые вышли из неё, и сделали её ещё лучше."
    "

      69-1808-98849
     
    Россия в Аргентине-Форум
    ОренДата: Суббота, 04.11.2017, 00:49 | Сообщение # 3
    Начинающий
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 36


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 07.09.2017

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата Daniela ()
    Если вы приглядитесь вокруг себя , поговорите с людьми, то поймете, что в Аргентине предпочитают снимать, чем покупать.
     
    Цитата Daniela ()
    Частники и бизнесмены  просто не видят смысла выделять из своих запасов крупную сумму денег, тогда как можно ежемесячно платить из выручки , не трогая свой основной капитал.
    Цитата Daniela ()
    Сдав один раз гальпон за 50 тысяч в месяц , уже невозможно будет объяснять АФИПу, что следующая компания сняла его всего то за 10 тысяч.
    Цитата Daniela ()
    В крайнем случае, по мне,  лучше вложить в само производство , чем в четыре стены .
    Цитата Daniela ()
    Если сравнивать вложение денег в гальпон и в какую нибудь другую недвижимость, то гальпон выглядит не выгодным вложением.
    Цитата Daniela ()
    Обязательно на первые годы (я бы дала как минимум года три), хорошо бы самому снимать ,а не покупать гальпон и вникать между тем в суть дела.

    Вот приблизительно этими же словами мой муж меня убеждал не связываться с постройкой гальпона))
    И что арендовать гальпон - меньше головной боли.

    Даниэла, огромное спасибо за очень подробную статью. В голове все уложилось как надо. С индустриальной недвижимостью можно связываться, если ты или очень богат, или сторожил с большим опытом.


    Сообщение отредактировал Орен - Суббота, 04.11.2017, 00:50









      69-1808-98851
     
    Россия в Аргентине-Форум
    KarinaSДата: Вторник, 07.11.2017, 23:06 | Сообщение # 4
    Уважаемый новичок
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 11


    Страна пребывания:Германия
    Зарегистрирован c : 07.11.2017

    Рейтинг ТОП50:

    Я тоже хочу поблагодарить автора. Нам наверное тоже придется задуматься что делать в Аргентине и такие посты очень помогают. Спасибо.

    ""Люблю грозу в начале мая..""
      69-1808-98889
     
    Русский форум в Аргентине » - Недвижимость - » Покупка и продажа недвижимости » Гальпоны (Galpon) (коммерческая недвижимость.)
    Страница 1 из 11
    Поиск:

    MENU

    Рейтинг@Mail.ru