MENU
[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]


Внимание всех посетителей форума!



На нашем форуме , существуют разделы и темы обсуждений , которые скрыты от незарегистрированных пользователей. Зарегистрируйтесь или зайдите на сайт под своим логином ! Если вы решите остаться незарегистрированным, то не удивляйтесь, что информация пройдет мимо Вас, а некоторые темы на форуме, будут закрываться раньше, чем вы успееете их прочитать.

/index/3




Последние активные темы на форуме
  • Эль Болсон, Барилоче,Эль Ойо,Лаго Пуэло.
  • Daniela"
  • Пластические операции
  • Daniela"
  • Курсы изучения испанского языка в Аргентине
  • Daniela"
  • Мар Дель Плата
  • Daniela"
  • Изучение испанского языка в Аргентине (Мар дель Плата)
  • Daniela"


    Посмотреть все последние темы по порядку >>>


    Страница 9 из 9«12789
    Модератор форума: DeNuevaYork 
    Русский форум в Аргентине » - Недвижимость - » Съем недвижимости » Пара уточнений по съёму.
    Пара уточнений по съёму.
    АймакДата: Суббота, 07.05.2016, 17:43 | Сообщение # 121
    Бывалый
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 356


    Страна пребывания:Российская Федерация
    Зарегистрирован c : 26.03.2013

    Рейтинг ТОП50:

    Теоретически арендодатель может поставить любую стоимость. Но, например, халупу за миллиард  - шансов практически 0, хотя теоретически такой дурак может найтись. В итоге он, арендодатель, вынужден снижать цену до средне-рыночной. К примеру, эта стоимость , то что арендодатель оставлял себе за всеми вычетами, = 100. Но произошло повышение налога. Арендодатель по прежнему хочет оставить себе 100, и, соответственно, перекладывает налог на арендатора. У арендатора 2 выхода, либо платить, либо отказаться. Отказаться он может в том случае, если, изучив конъюктуру рынка, он найдет дешевле. Но если он не найдет дешевле? А если повышение цен произойдет массово, а так оно и будет, то что?
    Просто в этот момент начнется разбалансировка рынка и колебание цен. Со временем все опять успокоится.
      70-321-91722
     
    DanielaДата: Суббота, 07.05.2016, 17:43 | Сообщение # 122
    Старейший
    Группа: Администраторы
    Сообщений: 20029


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 28.05.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата dilmah ()
    Нет, в случае с налогом на недвижимость эта наивная логика не работает.Эта логика работает только в случае тех расходов, которые исчезают, если арендодатель перестает сдавать в аренду.
    Налог на недвижимость никуда не исчезает.

    Судя по вашей логике , арендодатель сдает недвижимость для того чтобы платить налоги? Смешно.
    Интересно ,как по вашему, из чего складывается сумма аренды? С потолка?
    Нет, возьмем более глобально...Из чего, по Вашему,  складываются цены в мире...вообще на все?
    Неужели я открою вам секрет ,если скажу что в ценник любого товара состоит из львиной доли расходов на него (вернуть вложенное) + чистая выгода для расходов "на жизнь"(зависит от окружающих цен на ВСЕ).
    Любые налоги, транспортные расходы, оплата за свет, газ, оплата зарплаты служащим и т.д. это все заложено в ценник. Это закон коммерции , по крайне мере здесь, в Аргентине.
    Государство повышает налоги, арендодатель повышает аренду, коммерсант, работающий в помещении повышает цену на свою продукцию. И все потому ,что никто не хочет терять и платить за повышения предыдущего звена из доли своей выручки.
    В результате простые люди испытывают потребность в повышении зарплаты, они бастуют и требуют ,а  в конечном счете получают повышение зарплаты...что моментально сказывается на повышение стоимости продукции , потому , что производитель не хочет терять свою прибыль и получать меньше 100% ....
    Все это называется инфляцией.

    Арендодатель, это тот же продавец своего товара. Если себестоимость товара повышается, то повышается его продажная стоимость.
    Это тоже азы экономики.


    ""Спасибо тем людям, которые вошли в мою жизнь и сделали её прекрасной. 
    И ещё, спасибо тем людям, которые вышли из неё, и сделали её ещё лучше."
    "
      70-321-91724
     
    DanielaДата: Суббота, 07.05.2016, 17:44 | Сообщение # 123
    Старейший
    Группа: Администраторы
    Сообщений: 20029


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 28.05.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата dilmah ()
    Так вот, налог на недвижимость ухудшает, а не улучшает negotiating power арендодателя.Потому что, если он откажется от сделки, то налог на недвижимость ему все равно прийдется платить.
    Я уже ответила на это, читайте выше..
    Цитата Daniela ()
    Вы скажете , что если сдавать за дорого, то никто не снимет. Да, я согласна. Но вся фишка в том, что увеличение идет не только у одного определенного арендодателя ,а  у всех ..всей страны. И небольшая "нагрузка" (простОя ) раскиданная на весь период сдачи недвижимости  (а это как минимум 24-36 месяца), не особо заметна на общем фоне повышения цен, особенно если речь идет о коммерческой недвижимости (всегда говорила, что это самое выгодное вложение денег на сегодняшний день).
    А Аймак только лишний раз уточнил то же самое...
    Цитата Аймак ()
    Отказаться он может в том случае, если, изучив конъюктуру рынка, он найдет дешевле. Но если он не найдет дешевле? А если повышение цен произойдет массово, а так оно и будет, то что?Просто в этот момент начнется разбалансировка рынка и колебание цен. Со временем все опять успокоится.


    А чтобы вам стало понятнее о чем говорят два разных незнакомых человека, я вам задам контрольный вопрос в разных вариациях...
    Если завтра стоимость проезда сильно повыситься, вы перестанете ездить на работу?
    или
    Если завтра хлеб будет стоить в два раза дороже вы перестанете его покупать?
    или
    Если завтра все цены на одежду, продукты и обслуживание повысятся, вы броситесь под поезд?  happy

    Вам надо понять, что один в поле не воин. Никто не перекрывает дороги и не требует повышения зарплаты в одиночку. Да и повышение налогов не относиться только к одному человеку. Он касается ВСЕХ.
    Если ВСЕМ стало дорого содержать свою недвижимость, значит ВСЕ повысят свои цены и значит ваш вариант (наивный) отказа от предложения никогда не последует потому что, как написал Аймак, в этом случае не будет выбора, более дешевой замены...
    Теперь понятно?


    ""Спасибо тем людям, которые вошли в мою жизнь и сделали её прекрасной. 
    И ещё, спасибо тем людям, которые вышли из неё, и сделали её ещё лучше."
    "
      70-321-91725
     
    dilmahДата: Суббота, 07.05.2016, 17:44 | Сообщение # 124
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 142


    Страна пребывания:Соединенные Штаты
    Зарегистрирован c : 20.10.2013

    Рейтинг ТОП50:

    Нет, извините, но вы не понимаете, как работает рыночное ценообразование.

    В том, что вы пишете, я вижу неявное допущение, что спрос и предложение фиксированы, и что у арендаторов нет другого выбора, кроме как снять одну из предлагаемых квартир.

    Рынок ТАК не работает и работать не может.

    Рынок жесток, и он способен заставить своих участников есть меньше, работать больше, затянуть пояса, а иногда и выброситься из окна небоскреба.
    Рынок вовсе не сводится к "перетасовыванию колоды" и выбору из того, что есть.

    При попытке увеличения цен на аренду, равно как и при увеличении налогов на недвижимость предложение возрастает.
    Потому что те арендаторы, кто раньше "не заморачивался" со сдачей теперь либо вынуждены (из-за налогового прессинга) либо простимулированы (более высокими ценами) начать сдавать.

    Далее, при попытке увеличения цен на аренду спрос падает.
    Он может падать по многим направлениям:
    (1) Уплотнение -- когда люди снимают одну квартиру вскладчину или когда дети решают жить вместе с родителями.
    (2) Переезд на 5-10 километров дальше в деревню (например, я живу в 45 километрах от своей работы).
    (3) Переезд в менее качественное и менее просторное жилье.
    (4) Миграция -- в другие города и в другие страны.

    Если вы считаете, что эти увеличение предложение и уменьшение спроса пренебрежимо малы, то опять-таки вы не понимаете, как работает рынок и экономика.
      70-321-91789
     
    dilmahДата: Суббота, 07.05.2016, 17:44 | Сообщение # 125
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 142


    Страна пребывания:Соединенные Штаты
    Зарегистрирован c : 20.10.2013

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата Daniela ()
    Если завтра стоимость проезда сильно повыситься, вы перестанете ездить на работу?или
    Если завтра хлеб будет стоить в два раза дороже вы перестанете его покупать?
    или

    всегда есть альтернативы.
    Альтернативы общественному транспорту -- мотоцикл, автомобиль.
    Я даже знаю одного человека, который ездил на работу на каяке.

    Альтернатив хлебу еще больше.  Я например покупаю хлеб 1-2 раза в год.
      70-321-91790
     
    dilmahДата: Суббота, 07.05.2016, 17:44 | Сообщение # 126
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 142


    Страна пребывания:Соединенные Штаты
    Зарегистрирован c : 20.10.2013

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата Daniela ()
    Судя по вашей логике , арендодатель сдает недвижимость для того чтобы платить налоги? Смешно.

    это хотелки арендодателя.

    Реальность состоит в том, что есть множество разных классов активов -- жилая недвижимость. офисная недвижимость, бонды разных типов, акции разных секторов экономики.

    У всех этих активов свое соотношение рисков и доходностей.

    Любые изменения (или даже риск изменения) налоговой политики, процентной ставки центробанка и т.п. приводит к изменению доходностей и переоценке активов.
    К побегу инвесторов из одних типов активов в другие.

    Хотелки инвестора получать желаемый доход недостаточно.
      70-321-91791
     
    DanielaДата: Понедельник, 15.08.2016, 13:09 | Сообщение # 127
    Старейший
    Группа: Администраторы
    Сообщений: 20029


    Страна пребывания:Аргентина
    Зарегистрирован c : 28.05.2010

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата dilmah ()
    Нет, извините, но вы не понимаете, как работает рыночное ценообразование.
    Да где уж мне!
    Почти 15 лет сдаю свою недвижимость в Аргентине и этим живу .
    Разговор зашел в тупик. Извините , продолжать с Вами спорить не буду. Уже все сказала, что хотела сказать, а повторяться это уже глупо.     flower


    ""Спасибо тем людям, которые вошли в мою жизнь и сделали её прекрасной. 
    И ещё, спасибо тем людям, которые вышли из неё, и сделали её ещё лучше."
    "
      70-321-91796
     
    маривладаДата: Понедельник, 15.08.2016, 15:03 | Сообщение # 128
    Профессионал
    Группа: Свои
    Сообщений: 3033


    Страна пребывания:Российская Федерация
    Зарегистрирован c : 27.01.2014

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата dilmah ()
    Рынок жесток, и он способен заставить своих участников есть меньше, работать больше, затянуть пояса, а иногда и выброситься из окна небоскреба.
    Во-во, именно по этому хозяева недвижимости постараются переложить или по крайней мере уменьшить,разделить "потери" при повышении налога на недвижимость. Получится у них это или нет не знаю, все зависит от покупательской способности населения, но то, что они будут пытаться это сделать почти уверена, особенно в БА, здесь недвижимость всегда пользовалась спросом, вся Аргентина и Лат Америка тусуется тут в поисках работы.
      70-321-91802
     
    dilmahДата: Вторник, 16.08.2016, 00:16 | Сообщение # 129
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 142


    Страна пребывания:Соединенные Штаты
    Зарегистрирован c : 20.10.2013

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата Daniela ()
    Да где уж мне!Почти 15 лет сдаю свою недвижимость в Аргентине и этим живу .

    ну, если кошка родила котят, это же не значит, что она разбирается в генетике.
      70-321-91836
     
    dilmahДата: Среда, 17.08.2016, 02:36 | Сообщение # 130
    Почетный участник
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 142


    Страна пребывания:Соединенные Штаты
    Зарегистрирован c : 20.10.2013

    Рейтинг ТОП50:

    Фишка какая -- в любых продолжительных денежных отношениях (когда есть регулярные платежи, как при аренде) есть очень важный параметр -- риск разрыва этих отношений (и сопутствующие этому потери).

    Крайне редко рыночная цена это одно единственное число.  Обычно это некая функция-зависимость-график.  При каждой цене есть свой риск разрыва.

    Всегда (если это допустимо законами и контрактом) можно увеличить цену.  Но при этом возрастает риск разрыва.

    Если вы сдаете одну, две или даже три квартиры, то вам крайне сложно отличить изменившийся риск от случайностей.  Чтобы почувствовать и измерить изменение риска, нужно иметь статистику по сотням и тысячам квартир.

    Это я к тому, что сдача вами одной или даже нескольких квартир не дает вам необходимой экспертизы.
    Вот если бы вы были топ-менеджершей компании, которая сдает одновременно сотни квартир -- тогда мог бы быть другой разговор.
      70-321-91837
     
    маривладаДата: Среда, 17.08.2016, 04:24 | Сообщение # 131
    Профессионал
    Группа: Свои
    Сообщений: 3033


    Страна пребывания:Российская Федерация
    Зарегистрирован c : 27.01.2014

    Рейтинг ТОП50:

    Цитата dilmah ()
    в любых продолжительных денежных отношениях (когда есть регулярные платежи, как при аренде) есть очень важный параметр -- риск разрыва этих отношений (и сопутствующие этому потери).
    Какие потери? Я знаю одну квартиру, раньше там был частный зубной  кабинет, потом его переделали в квартиру-студию.Там несколько грубых недостатков, не очень приятных для жизни и люди только после вселения открывают их для себя, при осмотре не понятно. Эту квартиру постоянно сдают:одни уходят другие приходят, место хорошее- рядом ж/д станция и каждый раз при сдаче  агенcтво берет комиссию-выгодно и хозяину и агенству.
    Цитата dilmah ()
    Но при этом возрастает риск разрыва.
    Разрыва в основном боится арендатор. Переезд,поиск новой аренды, "вход" в арендуемую недвижимость- все это стоит денег и не маленьких.Я еще не сказала про гарантию,которую тоже надо найти, даже родственники иногда не спешат ее дать.
      70-321-91840
     
    AlyohaДата: Среда, 17.08.2016, 07:21 | Сообщение # 132
    Хорошо знакомый
    Группа: Долгожитель
    Сообщений: 150


    Страна пребывания:Российская Федерация
    Зарегистрирован c : 25.10.2013

    Рейтинг ТОП50:

    Я еще цену формирует сговор арендаторов, особенно сразу после каких-либо фин-мат-налог изменений в политике! (заметки на полях)
      70-321-91845
     
    Русский форум в Аргентине » - Недвижимость - » Съем недвижимости » Пара уточнений по съёму.
    Страница 9 из 9«12789
    Поиск:

    MENU

    Рейтинг@Mail.ru
    Яндекс.Метрика