MENU
Главная » Статьи » Деловая жизнь Аргентины » Недвижимость Аргентины

Чем отличается "Reserva" от "Seña " при покупке недвижимости в Аргентине
Обновлено 01/04/2016
                                         
 
Чем отличается "Reserva" от "Seña "   

при покупке недвижимости в Аргентине
 
 
На нашем  сайте, вы можете прочитать статью Как правильно купить недвижимость в Аргентине, где уважаемый Верещагин, постарался вкратце описать сам процесс покупки. Он уже дал определение, что такое резерв "reserva" и что такое предоплата "seña".
Я же в данной статье хотела бы остановиться более детально на том в чем все таки разница между этими двумя понятиями с точки зрения аргентинских правил покупки недвижимости. Рассказать какие могут быть "подводные камни" при подписании этих документов, нюансы и законы..все то,что вам могут забыть объяснить местные заинтересованные лица, такие как посредники, риэлтеры или продавцы недвижимости.
 
Итак , что такое резерв? 
В обывательском понимании это маленькая сумма денег оставленная в залог того, что вы в ближайшее время начнете серьезные действия по покупке недвижимости.
Чтобы было более понятно и просто представим простую житейскую ситуацию :
Вы идете мимо рынка и видите там вещь, которую долго искали..и цвет и размер вам подходит..единственная проблема, что деньги у вас находятся дома и надо потратить часа два чтобы за ними съездить, а здесь на рынке, как назло много народа и у вас есть серьезные опасения, что эта вещь "уйдет" пока вы будете ездить.
Поэтому вы предлагаете 10 или 20 рублей, чтобы вам эту вещь "отложили" часа на два.
примерно для тех же самых целей и придумано оставлять резерв в случае с недвижимостью.
Однако если дело касается недвижимости, ситуация усложняется тем, что вы не можете просто так отдать риэтору деньги как резерв (все таки вы не на базаре). Вам необходимо подписать с ним договоренность в письменной форме. Что именно указывается в документе , вы можете прочитать в статье Как купить и оформить на себя недвижимость в Аргентине. Хочу особо обратить внимание, что необходимо проверить наличие пунктов этого договора, где четко и ясно говорится о том , что покупателю вернут деньги в случае если он передумает по объективным причинам (можно даже указать,перечислить эти причины). Не все риэлторы любят включать этот пункт в договор, чтобы иметь возможность потом отказаться от ответственности. И вот почему.
В разных провинциях договор между риэлтором и покупателем о покупке недвижимости называется по разному, это может быть Compromiso de compra, Reserva de compra или что то еще , но всегда будет присутствовать слово compra без слова venta.
 
Почему?
Потому что этот документ не что иное как Ваше обещание риэлтору купить указанную недвижимость на условиях которые предлагает продавец. Имейте в виду, что продавец в данной операции присутствовать не будет. Он вообще не имеет никакого отношения к подписанию данной бумаги. Потому что резерв не является обязательством продавца, продать недвижимость именно вам, Резерв - это ваше обязательство купить эту недвижимость в определенный срок, а риэлтор принимает на себя обязательство убрать данную недвижимость с продажи на срок указанный в Резерве. На самом деле риэлтор может и не убирать с продажи недвижимость , а просто повесит табличку "зарезервировано" сверху таблички "продается". Таким образом потенциальные покупатели видят, что есть заинтересованные люди в покупке, но они все еще не предъявили своих серезных намерений. А это значит что можно оставить свой телефон риэлтору на тот случай если сделка не состоится. Показывать недвижимость которая зарезервирована, как правило не принято. Я бы сказала запрещено, но промолчу, так как в Аргентине нет закона который бы регламентировал сделку "Резерва".

Какую сумму оставляют как резерв? 
Законов по этому поводу не существует. Все зависит от личной договоренности с риэлтором. Я же позволю себе дать вам совет сколько можно заплатить .
Предположим вы покупаете недвижимость в 100 тыс долларов. Вы выясняете сколько процентов берет риэлтор от вашей сделки. Как правило, на сегодняшний день это 3% (но не больше 3,5 % по закону) . Итак вам за работу риэлтору после завершения сделки (покупки недвижимости), надо заплатить  3 тыс долл, что составляет , грубо говоря 12 тыс песо. Смело делите это число на 2, чтобы узнать максимум сколько можно заплатить за резерв, берете за основу, что меньше тясячи с вами никто не будет разговаривать , значит ваша сумма от 1 тысячи песо до 6 тыс песо...и дальше начинаете торговаться. Эта сумма резерва, пойдет потом в счет оплаты комиссионных риэлтору. Если вы делаете резерв на маленький срок, то больше 1,5 тыс песо нет необходимости оставлять.
Не смотря на то, что вы подпишите договор, где будет указано в каких случаях резерв возвращается, однако на деле, многие риэлторы (особенно в крупных городах) не собираются возвращать вам деньги , находя всякие разные веские причины и отговорки и пользуясь тем, что иностранцы плохо говорят по испански и совсем не занают своих прав.. Поверьте нанять адвоката с переводчиком и начать судебное разбирательство(результат который вы увидите только через несколько лет), для вас станет дороже чем потерять одну или две тысячи песо и спокойно заняться поисками новой недвижимости...
Другими словами, получив резерв за недвижимость, работа риэлтора уже начала оплачиваться..хотя ни продавец, ни покупатель, своей выгоды еще не имеют. Именно по этому вы сможете встретить риэлторов , которые вам скажут, что заплатить резерв , это обязательное условие в Аргентине. На самом деле это всего лишь их алчная фантазия.
Так же надо хорошо понимать, что резервируя недвижимость на несколько дней (или максимум на неделю) и резервировать на месяц или больше - это две большие разницы. Снимая недвижимость с продажи, риэлтор несет убытки , которые естественно он захочет , чтобы вы оплатили. Поэтому не стоит удивляться тому, что за большой срок резерва с вас возьмут более крупную сумму денег.
 
Что плохого в резерве?
Эта бумага не дает никакой гарантии, что продавец (а не риэлтор которому вы оставили деньги) не продаст эту недвижимость другому человеку. Вполне ведь может быть такая возможность, что у продавца есть другие выходя на покупателей (объявления в газетах, просто знакомые, другие риэлторы...). В этом случае вам просто вернут ваши оставленные деньги, так как не ваша вина, что недвижимость продали.
Естественно и обязательно продавца должны будут предупредить, что его недвижимость внесен резерв, однако , если он сам при этом ничего не подписывал, то он имеет полное право распоряжаться со своей недвижимостью как захочет.
Вот почему резерв всегда возвращает (если придется) риэлтор, а не продавец.
 
"Seña"
 
Первое что необходимо сказать, что сенья подписывается между самим продавцом и покупателем. риэлтор в этой ситуации выступает только как посредник который должен получить свои комиссионные и в договоре о сенье , это скорее всего пропишут.
Такой договор называется "Обязательство купли продажи" и будет звучать в разных провинциях Аргентины по разному. К примеру "Compromiso de compra-venta".
Все подробности о сенье вы сможете прочитать в теме Как правильно купить недвижимость..
Не буду повторять что написано в этой статье, но прочитав ее вы сможете понять , что ответственность сторон в этом случае намного больше. Сенью как правило не возвращают, а если возвращают , то в двойной сумме. когда вы платите сенью , вы больше перестраховываетесь в том, что выбранную вами недвижимость не продадут другому лицу.
При подписании сеньи как правило уточняются все детали будущей оплаты. Например вы можете написать, что платить за недвижимость в будущем, вы будете несколькими частями, в этом случае пишите когда именно и сколько вы будете платить каждый раз. Или вы заплатите все за один раз, здесь же оговариваются моменты в какой валюте будет произведена оплата.
 
Обязательно должно быть указано, когда и сколько вы платите риэлтору за услуги, так же указывается кто и как будет платить налоги, кто и сколько будет платить эскрибано какие меры наказания принимаются если одна из сторон не выполняет условия и наконец все это скрепляется подписью продавца и покупателя, как знак того, что условия приняты и в заключение нотариус заверяет подписи обоих сторон. С этого момента вы и продавец обязались, один купить, другой продать..обратного пути почти нет...или он будет стоить очень дорого.
 
Самое неприятное, что при написании договора (все равно какого reserva или seña) в тексте могут возникнуть слова и фразы, которых простой обыватель, а тем более иностранец без знания языка , а значит и без четкого понимания что именно написано в документе, может просто не понять. Простые и понятные слова, могут оказаться "ловушкой" и в дальнейшем этот , как здесь говорят "текст мелким шрифтом", может неприятно сказаться на сделке и превратить радость от покупки нового жилья в головную боль. Чтобы этого не произошло, я бы рекомендовала всем иностранцам покупающих недвижимость в Аргентине (а тем более в Б.А.) воспользоваться услугами переводчиков и адвокатов по недвижимости.
 
Итак основные отличии сеньи от резерва:
* Резерва это договор между покупателем и риэлтором , что покупатель обязуется в ближайшее время начать процесс покупки. Хозяин может лишь дать согласие на оговоренные суммы продажи в будущем.
* Резерва не дает гарантии , что недвижимость "придержат для вас" и не продадут третьим лица.
* В случаи не выполнения договора , покупателю просто вернут его резерв.
 
* Сенья, это более серьезный договор (обязательство)между покупателем и продавцом, о том,что продавец обязуется продать,а покупатель обязуется купить.
* Не выполнение продавцом пунктов договора грозит ему выплатой штрафа в двойном размере сеньи.
 
Я считаю, что оставлять резерв вообще нет необходимости если вы уверены в своих намерениях купить недвижимость.
Заплатить сенью нужно только в том случае если у вас на данный момент нет суммы целиком, но вы уверены, что ее достанете в ближайшее время.
Если у вас есть полностью все деньги , заплатите сразу без подписания каких либо дополнительных документов. Это дает вам большой козырь диктовать условия. Например если в процессе покупки недвижимости кто то из продавцов откажется платить эскрибану свою долю или заявит вам что вы плохо поняли и сумма продажи немного больше, чем вы рассчитывали (а такие случаи на моей практике уже были), вы можете свободно отказаться от сделки, гордо встать и уйти. Если у вас подписана была сенья, то отказаться вам нельзя, чтобы не потерять сенью, а доказывать через суд свою правоту займет много времени и не известно кто выиграет.
Только правильно продуман документ сеньи, а правильно продумать может только ответственный адвокат, вы можете надеяться , что вам не предъявят ничего лишнего. Ну, а если вы новенький плохо говорящий по испански эмигрант вполне возможно попасть в неприятные ситуации.
В заключении добавлю.
Эта статья была написана не с целью запугать вас, а с целью убедить не подписывать никаких лишних документов, значение которых вы не понимаете.
Пользуйтесь услугами адвокатов руководствуйтесь правилом "лучше немного переплатить, чем много потерять". Не стесняйтесь задавать вопросы у нас на форуме. Для этого мы здесь и сидим, чтобы помочь вам разобраться.
 
Предупрежден, значит вооружен!

 

 
Обсудить эту статью или задать вопросы можно у нас на форуме в одноименной теме.
 
 




[26.04.2011]
pre hardin (детский садик)
Немного о детском садике.
[07.06.2011]
Рецепт Tamales

Категория: Недвижимость Аргентины | Добавил: Daniela (21.08.2011)
Просмотров: 2754 | Комментарии: 2 | Теги: Недвижимость, Резерв, контракт, продажа, адвокаты, покупка, сенья

Еще материалы по данной теме :



Всего комментариев: 2
avatar
0
1 drach • 20:28, 27.08.2011
Очень доходчиво и со знанием дела написано. Спасибо.
avatar
1
2 nenasheva10 • 11:46, 29.08.2011
Информация полезная, спасибо Даниэла! Если можно просветите еще насчет покупки по квотам. Возможно ли заплатить часть суммы в имубилярию, а остальную часть отдавать по квотам? я слышала так делают. И нужно ли для этого иметь гражданство? Или достаточно перманенте ДНИ??? Спасибо
avatar


Что еще почитать:
[24.10.2010]
Выбрать себе жилье или просто ...

Здесь вы сможете узнать цены на недвижимость в  Аргентине.
[24.09.2012]
Провинция Энтре Риос (Entre Ri...

Провинция Энтре Риос (Entre Rios).
MENU

Рейтинг@Mail.ru