MENU
Главная » Статьи » Деловая жизнь Аргентины » Недвижимость Аргентины

Основные тезисы для нанимателя жилого помещения.

Основные тезисы для нанимателя жилого помещения.


Данная статья была составлена по информации  сайта "Защита прав потребителей" города Буэнос Айреса. 


- На какой срок обязан заключаться контракт на съем  жилого помещения?
  По закону "Codico civil y comercial" контракт на сдачу жилого помещения обязан заключаться на срок не меньше 2-х лет.

- Сколько по закону риэлторская фирма имеет право брать комиссионных за свою работу?
  В городе Буэнос Айресе установлен лимит процента комиссионных, которые риэлторы могут требовать со своих клиентов. В соответствии с  Арт 57 закона №2340, фиксируется максимальный процентный топ , который составляет на сегодня не больше 4,15% от общей суммы контракта (то есть суммируем все 24 месяца и вычисляем из них 4,15%), что составит не более одной месячной оплаты за съем недвижимости.  Штраф за то, что риэлторы берут больше этой суммы составляет 20.000 песо. Кроме того, с нанимателя нельзя брать налог IVA.  

- Это обязательно снимать недвижимость через "инмобилиарию"?
 Нет. "Инмобилиария", это всего лишь посредник, который связывает собственника недвижимости с нанимателем. Можно найти и снять недвижимость и без помощи третьих лиц.

- Перед тем как въехать в квартиру/дом что выгоднее оставить "Сенью" (seña )или "Резерву" (reserva) ?
  Если вас просят оставить какую то предоплату, то будет лучше если в договоре будет указано, что вы оставляете seña, а не reserva. Потому , что только seña защищена законом "Codico civil y comercial"  и в случае если хозяин недвижимости откажется сдавать вам дом/квартиру , то он будет выплатить вам штраф в двойном размере оставленных вами денег.
 У нас на сайте есть подробная статья на тему "Чем отличается "резерва " от "сеньи".
http://www.argerusa.com/publ/argentina/nedvizhimost_argentiny/1/3-1-0-115 

- К каким расходам надо быть готовым в момент подписания контракта?
  Необходимо заплатить один месяц вперед за съем жилья, гарантию, в размере одного месяца съема (эту сумму вам вернут , когда закончится контракт), стоимость документа о состоянии гарантии (недвижимость которую вы будете выставлять как гарантию), оплатить подпись под контрактом вашу и вашего гаранта (делается в присутствии нотариуса) .

- Что делать, если риэлторы взяли с меня за свои услуги сумму в размере двух месяцев моей оплаты?
  Вам необходимо подать жалобу в специальный комитет по работе риэлторов Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA). В Буэнос Айресе он находится по адресу ALSINA 1382 , часы приема с 9 утра до 18 вечера с понедельника по пятницу или на их сайте
 www.cucicba.com.ar/web/12/denuncias.
Для того чтобы подать жалобу необходимо иметь на руках документ подтверждающий оплату в двойном размере.

- Где можно заказать информацию на гарантийную недвижимость?
Такую информацию выдает Registro de la Propiedad Inmueble (Регистр недвижимости) , который , для жителей Буэнос Айреса, находится по адресу : Belgrano 1130 .Для того чтобы заказать документ, необходимо придти с хозяином гарантийной недвижимости (не забудьте взять его ДНИ). Получить готовый документ можно уже без него.
На сегодняшний день, эта информация выдается в течении 4 рабочих дней и стоит 210 песо . В случае срочной заявки, документ можно получить в этот же день и стоимость его увеличится до 420 песо.
Дополнительную информацию можно получить на сайте Регистра www.dnrpi.jus.gov.ar   .

- В каком состоянии может сдаваться недвижимость?
 Собственник должен вручить жилую недвижимость в адекватном состоянии для проживания. Перед подписанием контракта необходимо провести инвентаризацию, проверить всю квартиру/дом и сделать отдельный акт состояния , если это требуется (если что то не работает, сломано или краска облетает, это нужно указать, чтобы потом наниматель не платил за ремонт этих вещей).

- Если я снимаю недвижимость в только что построенном доме?
 Необходимо убедиться что это здание получило final de obra (конец строительства) и имеет коммунальные расходы поделенные на ordinarias(обычные)  и exstraordinarias(специальные).

- Кто должен ремонтировать недвижимость которую я снимаю?
 Собственник должен ремонтировать все то, что принадлежит недвижимости (электричество, сантехника...), если отключают какую то коммунальную услугу (не по вине нанимателя) : свет, газ, телефон и т.д., то хозяин недвижимости должен подключить ее за свой счет. Наниматель ремонтирует только то, что сломано по его вине. 

- Если наниматель сам ремонтирует то, что должен ремонтировать собственник, кто за это платит?
 Наниматель обязан письменно проинформировать собственника перед тем как начинать ремонт и получить его согласие. В случае срочного ремонта (водяной кран прорвало) , согласие не требуется. После этого , при наличии документах об оплате данная сумма считывается с суммы за съем недвижимости. 

- В силу непредвиденных обстоятельств, можно ли просить собственника уменьшить месячную оплату?
 В случае если наниматель по причинам от него не зависящим (к примеру ремонт в квартире не по его инициативе) не может пользоваться недвижимостью, он имеет право просить о снижении (reduccion )месячной оплаты вплоть до ее отмены (cesacion) на срок пока недвижимость не станет пригодной для жилья. 
Так же , если в данной недвижимости невозможно проживать, наниматель имеет право требовать " rescindir contrato" разорвать контракт (без штрафных санкций) .

- Какие налоги и коммунальные услуги платит наниматель?
В законе Codico civil y comercial четко прописаны обязанности по оплате собственника и нанимателя. Необходимо проследить , чтобы эти пункты были прописаны в контракте .
Из коммунальных услуг наниматель платит за ABL (освещение ,чистка и мытье), и так же за свое потребление света, газа и воды . Все налоги платит собственник. Тем кто снимает недвижимость надо быть внимательными , потому что все эти оплаты приходят как правило в одном и том же документе об оплате и за частую наниматели платят все вместе по ошибки.

- Кто платит "экспенсас" ?
 Наниматель платит только расходы, которые значатся как ordinarias, собственник платит за extraordinarias. Пример: 
наниматель платит за мытье, чистку, дезинфекцию, зарплату уборщицы здания,
собственник платит за покраску, дополнительное строительство или улучшения в здании.

- Может ли наниматель  просить расторгнуть (rescindir) контракт досрочно?
 Да. Наниматель может просить расторгнуть контракт досрочно после 6 месяцев проживания , в письменной форме заплатив 1,5 месяца штрафа , если наниматель прожил меньше года или 1 месяц штрафа, если больше одного года.

-Может ли собственник требовать разорвать контракт досрочно?
 Нет. Единственным условием такого разрыва могут служить веские причины например когда наниматель не платит больше двух месяцев, съехал с занимаемой квратиру в неизвестном направлении или использует жилое помещение не по назначению (к примеру как коммерческую площадь).

- В какой момент нужно вручить ключи собственнику после окончания срока контракта?
 Лучше всего сделать за несколько дней до окончания контракта и меть при себе все оплаченные квитанции за весь период. Собственник должен выдать документ , в котором говорится , что он получил ключи. Этот документ единственное доказательство того, что контракт закончен без каких либо претензий..

- В какой момент собственник должен вернуть депозит?
  В момент вручения ключей. Мы советуем не подписывать контракт где говорится , что депозит возвращается в течении  60 дней после окончания срока аренды. Депозит должен быть возвращен одной квотой , а не по частям. Исключением являются моменты, когда наниматель задолжал за коммунальные услуги, месячную оплату и проч вещи по своей вине.


По всем вопросам и жалобам связанных с контрактами  по недвижимости , вы можете проконсультироваться в "Защите прав потребителя".
 www.defensoria.org.ar - Portal oficial de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Адрес : Venezuela 842  с понедельника по пятницу с 10 до 18 часов. 
телефоны (011) 4338-4900  / 0810-333-36767
 


Похожие темы на форуме.


 


[20.02.2014]
Город, который я люблю!
[23.07.2013]
Поезд к Облакам (Tren de las nubes)
 

Категория: Недвижимость Аргентины | Добавил: Daniela (05.04.2016)
Просмотров: 735 | Комментарии: 17 | Теги: Недвижимость, купить, снять, продлить контракт, подписать контракт, собственник, контракт, разорвать контракт, сдать, наниматель

Еще материалы по данной теме :



Всего комментариев: 17
avatar
0
1 Artourbue • 02:12, 13.04.2016
Статья очень полезная и вовремя.  Осталось немного проверить актуальность. Вдруг какие изменения. У нас  сейчас все быстро меняется!
avatar
0
2 Daniela • 16:08, 16.04.2016
Эта статья написана по мотивам статьи в Кларине. Дата статьи оригинала всего несколько дней до переведенной статьи. Так что особой разницы быть не должно. В законах в первую очередь. Могут быть небольшие отклонения в  "человеческом факторе".
avatar
0
3 Artourbue • 00:50, 17.04.2016
Большое спасибо за разъяснения. Судя по статье у нас просто три контракта прошли с полными нарушениями со стороны агентов и хозяев. Надо узнать про срок давности и все отнести в Защиту потребителей. Денег не надо, но пусть знают, что иностранцы тоже умеют себя защищать.
avatar
0
4 Daniela • 02:23, 17.04.2016
Не ссорьтесь по пустякам. Если все уже в прошлом и вы при этом не пострадали, то не стоит трепать себе нервы. Они вам понадобятся для тех случаях, от которых вы реально пострадаете (не дай бог).   roll
avatar
0
5 Artourbue • 17:36, 17.04.2016
Спасибо за совет! Ссориться просто так не будем. Но на заметку взять необходимо  smile
avatar
0
6 Artourbue • 12:03, 01.10.2016
Даниэла, вопрос от наших знакомых по теме аренды - эта статья и условия применяются только к варианту Alquiler? Или и к Alquiler Temporal тоже?
avatar
0
7 Daniela • 19:31, 01.10.2016
В основном речь идет о постоянном съеме , а не о временном.
avatar
0
8 Artourbue • 16:47, 02.10.2016
Тогда понимаю так - аренда на 2 года по варианту alquiler это постоянно, а аренда на те же 2 года но по договору alquiler temporario это все же временное? Илия я неправильно понимаю?
avatar
0
9 Daniela • 19:14, 02.10.2016
Мне кажется вы немного не правильно понимаете. 
Alquiler, это есть аренда . Аренда может быть на два года, скажем так - "постоянная", а может быть "временная"(temporario) на несколько месяцев. "Временная", но  на 2 года быть не может, потому ,что это уже постоянная аренда (так как временная потому и называется так, что ее подписывают на срок меньше постоянной аренды- несколько месяцев).
Вы, конечно,  можете устно договориться с хозяином , что будете снимать жилье в течении двух лет, но при этом по "временному договору" . Значит будете подписывать эти "временные" договора через каждые несколько месяцев пока не пройдет 2 года. При этом ваш устный договор ничем не скреплен и хозяин может в любой момент вас выгнать после окончания очередного срока временной аренды .
Так же надо понимать что  аренда временная и постоянная отличаются в некоторых деталях. Например оплата за коммунальные расходы, гарантия за мебель , сумма оплаты услуг агента по недвижимости..все это отличается от того когда вы снимаете постоянно недвижимость. При временном съеме заключают другой договор , который хоть и не сильно, но отличается от постоянного . Главным отличает являются сроки. По закону Аргентины временный договор о съеме не может быть больше 3 месяцев или больше 6 месяцев в случае если недвижимость находится в туристическом месте.
Итого, отвечая на ваш вопрос: Снять недвижимость по договору Alquiler Temporario на 2 года нельзя.
avatar
0
10 Artourbue • 21:18, 02.10.2016
вот почему и спросил. сейчас живем по договору темпорария, но на год заключен. с одноразовой индексацией цен из-за инфляции. Может ли к такому договору быть применен закон, указанный в статье?
avatar
0
11 Daniela • 00:53, 03.10.2016
В статье идет речь о законе на 2 года.
Временная аренда не одно и тоже что постоянная аренда.

По закону Аргентины никто никогда и не при каких договорах (тем более при временном)  не может вписывать индексацию из-за инфляции. Это разрешалось много лет назад в постоянные контракты. В наши дни это запрещено. Спасибо Кристине Кирчнер, которая запретила хозяевам недвижимости повышать расценки (повышать налоги, главное можно,а  повышать алкилер нельзя )
Хочу особо подчеркнуть, что на практике несведущим людям, могут подсунуть любой документ на подпись и сказать, что это именно контракт и вписать туда что угодно ...вплоть до условия на 1 год (тогда когда по закону разрешается только до 6 месяцев)
Чем отличается один контракт от другого можете почитать например здесь
www.4rentargentina.com/blog/es/alquiler-temporario-vs-alquiler-tradicional-en-buenos-aires

Но в принципе я и так вам все уже написала раньше.
avatar
0
12 Artourbue • 16:37, 03.10.2016
По различию вариантов я понял. Теперь непонятно каким образом был подсунут договор с названием ТЕМПОРАРИО на год и еще с двумя ценами. Люблю докопаться до истины чтобы в следующий раз понимать где и как тебя могу поиметь)))
Из статьи и ссылок так же понимаю что в договор темпорарио не имели право включить отдельную плату за сет и газ. При этом еще один смешной вопрос - договор заключен с хозяином при посредничестве агентства. Но на оплаты ежемесячные хозяева даже расписку не дают никакую. Просто забирают нал. И даже вариант положить нал им на счет в банке их не устраивает. Думается мне что в этом случае просто поимели иностранцев по полной)))
avatar
0
13 Daniela • 20:48, 03.10.2016

Цитата
Люблю докопаться до истины чтобы в следующий раз понимать где и как тебя могу поиметь)))
 
Правильная мысль. 
Приглашаю вас докопаться до истины на форуме, так как разговор "в двух словах" явно не получается,а   в формате комментариев не очень удобно выкладывать подробные длинные посты.
Перед этим предлагаю вам ознакомиться со следующими ссылками по вашей теме :
Ссылка 1
Ссылка 2

Ну а если вы хотите точно узнать что же вам за бумагу подсунули на подпись, то предлагаю прислать его мне на почту (имена, фамилии, адреса и явки можете скрыть..  wink )
avatar
0
14 Artourbue • 00:08, 05.10.2016
Большое спасибо за разъяснения. Буду очень благодарен, если Вы сообщите свою почту. Истина интересна, но и суммы идут не малые. Хотелось бы простого понимания.
avatar
0
15 Daniela • 00:13, 05.10.2016
Моя почта уже много лет одна и та же.. admin@argerusa.com
avatar
0
16 Artourbue • 00:15, 05.10.2016
Извините))) невнимательно смотрю на сайт. Я сделаю скан и отправлю. Что-то много всего прочитал даже на других местных сайтах и очень беспокоюсь что многое окажется правдой)))
avatar
0
17 Artourbue • 15:39, 06.10.2016
Добрый день! Я вчера отправил копию Вам на почту
avatar
Яндекс.Метрика


Что еще почитать:
[19.10.2010]
Победители международных дегус...
В июле 2009 года на международном дегустационном конкурсе вин в Сан Франциско (San Francisco International Wine Competition ), было представлено 1200 разнообразных вин из 21 страны. Из них, судьями было отмечено, 53 сорта вина из Аргентины. Пять из награжденных, получили двойную золотую медаль, два сорта вина золотую, 16 увезли на родину серебряные  медали и 30 бронзовых медалей. 
 
[11.06.2015]
Читаем старый контракт на съем...

На что надо обратить внимание в предыдущем контракте на съем недвижимости
MENU

Яндекс.Метрика СкопироватьУстанавливая код счётчика на сайт, вы соглашаетесь со всеми условиями Пользовательского соглашения. Сохранить Рейтинг@Mail.ru