MENU
Главная » Статьи » Деловая жизнь Аргентины » Недвижимость Аргентины

Основные тезисы для нанимателя жилого помещения.

Основные тезисы для нанимателя жилого помещения.


Данная статья была составлена по информации  сайта "Защита прав потребителей" города Буэнос Айреса. 


- На какой срок обязан заключаться контракт на съем  жилого помещения?
  По закону "Codico civil y comercial" контракт на сдачу жилого помещения обязан заключаться на срок не меньше 2-х лет.

- Сколько по закону риэлторская фирма имеет право брать комиссионных за свою работу?
  В городе Буэнос Айресе установлен лимит процента комиссионных, которые риэлторы могут требовать со своих клиентов. В соответствии с  Арт 57 закона №2340, фиксируется максимальный процентный топ , который составляет на сегодня не больше 4,15% от общей суммы контракта (то есть суммируем все 24 месяца и вычисляем из них 4,15%), что составит не более одной месячной оплаты за съем недвижимости.  Штраф за то, что риэлторы берут больше этой суммы составляет 20.000 песо. Кроме того, с нанимателя нельзя брать налог IVA.  

- Это обязательно снимать недвижимость через "инмобилиарию"?
 Нет. "Инмобилиария", это всего лишь посредник, который связывает собственника недвижимости с нанимателем. Можно найти и снять недвижимость и без помощи третьих лиц.

- Перед тем как въехать в квартиру/дом что выгоднее оставить "Сенью" (seña )или "Резерву" (reserva) ?
  Если вас просят оставить какую то предоплату, то будет лучше если в договоре будет указано, что вы оставляете seña, а не reserva. Потому , что только seña защищена законом "Codico civil y comercial"  и в случае если хозяин недвижимости откажется сдавать вам дом/квартиру , то он будет выплатить вам штраф в двойном размере оставленных вами денег.
 У нас на сайте есть подробная статья на тему "Чем отличается "резерва " от "сеньи".
http://www.argerusa.com/publ/argentina/nedvizhimost_argentiny/1/3-1-0-115 

- К каким расходам надо быть готовым в момент подписания контракта?
  Необходимо заплатить один месяц вперед за съем жилья, гарантию, в размере одного месяца съема (эту сумму вам вернут , когда закончится контракт), стоимость документа о состоянии гарантии (недвижимость которую вы будете выставлять как гарантию), оплатить подпись под контрактом вашу и вашего гаранта (делается в присутствии нотариуса) .

- Что делать, если риэлторы взяли с меня за свои услуги сумму в размере двух месяцев моей оплаты?
  Вам необходимо подать жалобу в специальный комитет по работе риэлторов Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA). В Буэнос Айресе он находится по адресу ALSINA 1382 , часы приема с 9 утра до 18 вечера с понедельника по пятницу или на их сайте
 www.cucicba.com.ar/web/12/denuncias.
Для того чтобы подать жалобу необходимо иметь на руках документ подтверждающий оплату в двойном размере.

- Где можно заказать информацию на гарантийную недвижимость?
Такую информацию выдает Registro de la Propiedad Inmueble (Регистр недвижимости) , который , для жителей Буэнос Айреса, находится по адресу : Belgrano 1130 .Для того чтобы заказать документ, необходимо придти с хозяином гарантийной недвижимости (не забудьте взять его ДНИ). Получить готовый документ можно уже без него.
На сегодняшний день, эта информация выдается в течении 4 рабочих дней и стоит 210 песо . В случае срочной заявки, документ можно получить в этот же день и стоимость его увеличится до 420 песо.
Дополнительную информацию можно получить на сайте Регистра www.dnrpi.jus.gov.ar   .

- В каком состоянии может сдаваться недвижимость?
 Собственник должен вручить жилую недвижимость в адекватном состоянии для проживания. Перед подписанием контракта необходимо провести инвентаризацию, проверить всю квартиру/дом и сделать отдельный акт состояния , если это требуется (если что то не работает, сломано или краска облетает, это нужно указать, чтобы потом наниматель не платил за ремонт этих вещей).

- Если я снимаю недвижимость в только что построенном доме?
 Необходимо убедиться что это здание получило final de obra (конец строительства) и имеет коммунальные расходы поделенные на ordinarias(обычные)  и exstraordinarias(специальные).

- Кто должен ремонтировать недвижимость которую я снимаю?
 Собственник должен ремонтировать все то, что принадлежит недвижимости (электричество, сантехника...), если отключают какую то коммунальную услугу (не по вине нанимателя) : свет, газ, телефон и т.д., то хозяин недвижимости должен подключить ее за свой счет. Наниматель ремонтирует только то, что сломано по его вине. 

- Если наниматель сам ремонтирует то, что должен ремонтировать собственник, кто за это платит?
 Наниматель обязан письменно проинформировать собственника перед тем как начинать ремонт и получить его согласие. В случае срочного ремонта (водяной кран прорвало) , согласие не требуется. После этого , при наличии документах об оплате данная сумма считывается с суммы за съем недвижимости. 

- В силу непредвиденных обстоятельств, можно ли просить собственника уменьшить месячную оплату?
 В случае если наниматель по причинам от него не зависящим (к примеру ремонт в квартире не по его инициативе) не может пользоваться недвижимостью, он имеет право просить о снижении (reduccion )месячной оплаты вплоть до ее отмены (cesacion) на срок пока недвижимость не станет пригодной для жилья. 
Так же , если в данной недвижимости невозможно проживать, наниматель имеет право требовать " rescindir contrato" разорвать контракт (без штрафных санкций) .

- Какие налоги и коммунальные услуги платит наниматель?
В законе Codico civil y comercial четко прописаны обязанности по оплате собственника и нанимателя. Необходимо проследить , чтобы эти пункты были прописаны в контракте .
Из коммунальных услуг наниматель платит за ABL (освещение ,чистка и мытье), и так же за свое потребление света, газа и воды . Все налоги платит собственник. Тем кто снимает недвижимость надо быть внимательными , потому что все эти оплаты приходят как правило в одном и том же документе об оплате и за частую наниматели платят все вместе по ошибки.

- Кто платит "экспенсас" ?
 Наниматель платит только расходы, которые значатся как ordinarias, собственник платит за extraordinarias. Пример: 
наниматель платит за мытье, чистку, дезинфекцию, зарплату уборщицы здания,
собственник платит за покраску, дополнительное строительство или улучшения в здании.

- Может ли наниматель  просить расторгнуть (rescindir) контракт досрочно?
 Да. Наниматель может просить расторгнуть контракт досрочно после 6 месяцев проживания , в письменной форме заплатив 1,5 месяца штрафа , если наниматель прожил меньше года или 1 месяц штрафа, если больше одного года.

-Может ли собственник требовать разорвать контракт досрочно?
 Нет. Единственным условием такого разрыва могут служить веские причины например когда наниматель не платит больше двух месяцев, съехал с занимаемой квратиру в неизвестном направлении или использует жилое помещение не по назначению (к примеру как коммерческую площадь).

- В какой момент нужно вручить ключи собственнику после окончания срока контракта?
 Лучше всего сделать за несколько дней до окончания контракта и меть при себе все оплаченные квитанции за весь период. Собственник должен выдать документ , в котором говорится , что он получил ключи. Этот документ единственное доказательство того, что контракт закончен без каких либо претензий..

- В какой момент собственник должен вернуть депозит?
  В момент вручения ключей. Мы советуем не подписывать контракт где говорится , что депозит возвращается в течении  60 дней после окончания срока аренды. Депозит должен быть возвращен одной квотой , а не по частям. Исключением являются моменты, когда наниматель задолжал за коммунальные услуги, месячную оплату и проч вещи по своей вине.


По всем вопросам и жалобам связанных с контрактами  по недвижимости , вы можете проконсультироваться в "Защите прав потребителя".
 www.defensoria.org.ar - Portal oficial de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Адрес : Venezuela 842  с понедельника по пятницу с 10 до 18 часов. 
телефоны (011) 4338-4900  / 0810-333-36767
 


Похожие темы на форуме.


 


[20.02.2014]
Первое знакомство с Аргентиной... Затянувшееся надолго.
[13.01.2015]
Дорога, эстансия Жапежу (Yapeyu) .

Трасса №14, Эстансия "Жапежу".

Категория: Недвижимость Аргентины | Добавил: Daniela (05.04.2016)
Просмотров: 514 | Комментарии: 17 | Теги: Недвижимость, купить, снять, продлить контракт, подписать контракт, собственник, контракт, разорвать контракт, сдать, наниматель

Еще материалы по данной теме :



Всего комментариев: 17
avatar
0
1 Artourbue • 02:12, 13.04.2016
Статья очень полезная и вовремя.  Осталось немного проверить актуальность. Вдруг какие изменения. У нас  сейчас все быстро меняется!
avatar
0
2 Daniela • 16:08, 16.04.2016
Эта статья написана по мотивам статьи в Кларине. Дата статьи оригинала всего несколько дней до переведенной статьи. Так что особой разницы быть не должно. В законах в первую очередь. Могут быть небольшие отклонения в  "человеческом факторе".
avatar
0
3 Artourbue • 00:50, 17.04.2016
Большое спасибо за разъяснения. Судя по статье у нас просто три контракта прошли с полными нарушениями со стороны агентов и хозяев. Надо узнать про срок давности и все отнести в Защиту потребителей. Денег не надо, но пусть знают, что иностранцы тоже умеют себя защищать.
avatar
0
4 Daniela • 02:23, 17.04.2016
Не ссорьтесь по пустякам. Если все уже в прошлом и вы при этом не пострадали, то не стоит трепать себе нервы. Они вам понадобятся для тех случаях, от которых вы реально пострадаете (не дай бог).   roll
avatar
0
5 Artourbue • 17:36, 17.04.2016
Спасибо за совет! Ссориться просто так не будем. Но на заметку взять необходимо  smile
avatar
0
6 Artourbue • 12:03, 01.10.2016
Даниэла, вопрос от наших знакомых по теме аренды - эта статья и условия применяются только к варианту Alquiler? Или и к Alquiler Temporal тоже?
avatar
0
7 Daniela • 19:31, 01.10.2016
В основном речь идет о постоянном съеме , а не о временном.
avatar
0
8 Artourbue • 16:47, 02.10.2016
Тогда понимаю так - аренда на 2 года по варианту alquiler это постоянно, а аренда на те же 2 года но по договору alquiler temporario это все же временное? Илия я неправильно понимаю?
avatar
0
9 Daniela • 19:14, 02.10.2016
Мне кажется вы немного не правильно понимаете. 
Alquiler, это есть аренда . Аренда может быть на два года, скажем так - "постоянная", а может быть "временная"(temporario) на несколько месяцев. "Временная", но  на 2 года быть не может, потому ,что это уже постоянная аренда (так как временная потому и называется так, что ее подписывают на срок меньше постоянной аренды- несколько месяцев).
Вы, конечно,  можете устно договориться с хозяином , что будете снимать жилье в течении двух лет, но при этом по "временному договору" . Значит будете подписывать эти "временные" договора через каждые несколько месяцев пока не пройдет 2 года. При этом ваш устный договор ничем не скреплен и хозяин может в любой момент вас выгнать после окончания очередного срока временной аренды .
Так же надо понимать что  аренда временная и постоянная отличаются в некоторых деталях. Например оплата за коммунальные расходы, гарантия за мебель , сумма оплаты услуг агента по недвижимости..все это отличается от того когда вы снимаете постоянно недвижимость. При временном съеме заключают другой договор , который хоть и не сильно, но отличается от постоянного . Главным отличает являются сроки. По закону Аргентины временный договор о съеме не может быть больше 3 месяцев или больше 6 месяцев в случае если недвижимость находится в туристическом месте.
Итого, отвечая на ваш вопрос: Снять недвижимость по договору Alquiler Temporario на 2 года нельзя.
avatar
0
10 Artourbue • 21:18, 02.10.2016
вот почему и спросил. сейчас живем по договору темпорария, но на год заключен. с одноразовой индексацией цен из-за инфляции. Может ли к такому договору быть применен закон, указанный в статье?
avatar
0
11 Daniela • 00:53, 03.10.2016
В статье идет речь о законе на 2 года.
Временная аренда не одно и тоже что постоянная аренда.

По закону Аргентины никто никогда и не при каких договорах (тем более при временном)  не может вписывать индексацию из-за инфляции. Это разрешалось много лет назад в постоянные контракты. В наши дни это запрещено. Спасибо Кристине Кирчнер, которая запретила хозяевам недвижимости повышать расценки (повышать налоги, главное можно,а  повышать алкилер нельзя )
Хочу особо подчеркнуть, что на практике несведущим людям, могут подсунуть любой документ на подпись и сказать, что это именно контракт и вписать туда что угодно ...вплоть до условия на 1 год (тогда когда по закону разрешается только до 6 месяцев)
Чем отличается один контракт от другого можете почитать например здесь
www.4rentargentina.com/blog/es/alquiler-temporario-vs-alquiler-tradicional-en-buenos-aires

Но в принципе я и так вам все уже написала раньше.
avatar
0
12 Artourbue • 16:37, 03.10.2016
По различию вариантов я понял. Теперь непонятно каким образом был подсунут договор с названием ТЕМПОРАРИО на год и еще с двумя ценами. Люблю докопаться до истины чтобы в следующий раз понимать где и как тебя могу поиметь)))
Из статьи и ссылок так же понимаю что в договор темпорарио не имели право включить отдельную плату за сет и газ. При этом еще один смешной вопрос - договор заключен с хозяином при посредничестве агентства. Но на оплаты ежемесячные хозяева даже расписку не дают никакую. Просто забирают нал. И даже вариант положить нал им на счет в банке их не устраивает. Думается мне что в этом случае просто поимели иностранцев по полной)))
avatar
0
13 Daniela • 20:48, 03.10.2016

Цитата
Люблю докопаться до истины чтобы в следующий раз понимать где и как тебя могу поиметь)))
 
Правильная мысль. 
Приглашаю вас докопаться до истины на форуме, так как разговор "в двух словах" явно не получается,а   в формате комментариев не очень удобно выкладывать подробные длинные посты.
Перед этим предлагаю вам ознакомиться со следующими ссылками по вашей теме :
Ссылка 1
Ссылка 2

Ну а если вы хотите точно узнать что же вам за бумагу подсунули на подпись, то предлагаю прислать его мне на почту (имена, фамилии, адреса и явки можете скрыть..  wink )
avatar
0
14 Artourbue • 00:08, 05.10.2016
Большое спасибо за разъяснения. Буду очень благодарен, если Вы сообщите свою почту. Истина интересна, но и суммы идут не малые. Хотелось бы простого понимания.
avatar
0
15 Daniela • 00:13, 05.10.2016
Моя почта уже много лет одна и та же.. admin@argerusa.com
avatar
0
16 Artourbue • 00:15, 05.10.2016
Извините))) невнимательно смотрю на сайт. Я сделаю скан и отправлю. Что-то много всего прочитал даже на других местных сайтах и очень беспокоюсь что многое окажется правдой)))
avatar
0
17 Artourbue • 15:39, 06.10.2016
Добрый день! Я вчера отправил копию Вам на почту
avatar


Что еще почитать:
[22.09.2012]
Список культурных центров для ...
Список культурных и спортивных центров наших соотечественников в Аргентине
[06.07.2014]
Гора "Отто" (Cerro O...
Гора Отто, Сан Карлос де Барилоче, Аргентина
Гора Отто
, это прекрасное место для туристов, которые посещают город Барилоче
MENU

Рейтинг@Mail.ru